Caro mutui: come affrontare le rate e proteggere il tuo patrimonio

Nonostante la recente riduzione dei tassi di interesse sui mutui, le rate mensili per l'acquisto di una casa rimangono elevate. Questo è il risultato di un lungo periodo caratterizzato da tassi d'interesse e inflazione ai massimi storici. A complicare ulteriormente la situazione, entrano in gioco anche le strategie commerciali adottate dalle banche, che rendono l'accesso al credito più complesso, accompagnato da spread bancari più elevati. In questo contesto, In questo articolo, vi proponiamo alcuni suggerimenti per affrontare il caro mutui, ridurre la rata e proteggersi da eventuali pratiche scorrette nel settore finanziario.

Come ridurre la rata del mutuo

Tra le opzioni disponibili per chi desidera abbassare la rata del mutuo, previa verifica dei requisiti da parte degli istituti di credito, si trovano le soluzioni tradizionali della rinegoziazione o della surroga del mutuo. Entrambe consentono di rivedere le condizioni del finanziamento, compresa l'entità della rata, ma presentano caratteristiche e implicazioni diverse.

La rinegoziazione consiste nel rivedere i termini del mutuo con la propria banca, richiedendo una riduzione della rata attraverso un prolungamento della durata del finanziamento. Questa strategia può offrire un sollievo immediato, rendendo la rata più sostenibile nel breve termine. Tuttavia, l'allungamento del periodo di rimborso comporta inevitabilmente un incremento degli interessi da pagare nel corso degli anni, con un conseguente aumento del costo complessivo del mutuo.

La surroga, invece, permette di trasferire il proprio mutuo presso un'altra banca che offra condizioni più favorevoli, come tassi d'interesse più bassi. È importante però considerare che questa operazione equivale a stipulare un nuovo mutuo, il che richiede una nuova valutazione dell'immobile da parte della banca. Se il valore della proprietà è diminuito, si potrebbero incontrare difficoltà, poiché la nuova banca potrebbe rifiutare la surroga. A differenza della rinegoziazione, che è gratuita e tutelata dalle norme previste dalla legge di bilancio, la surroga può comportare dei costi aggiuntivi, come spese notarili o amministrative, che vanno attentamente considerati prima di procedere.

Ridurre la rata del mutuo: strumenti di tutela per il cliente

Esistono diverse forme di tutela a favore delle famiglie, anche nei casi in cui la banca abbia già avviato un'azione legale per il recupero del credito. Ogni contratto bancario, che si tratti di un mutuo, un finanziamento, un conto corrente, un leasing o prodotti derivati, può presentare irregolarità che permettono di rivedere il saldo del rapporto con l’istituto di credito. Queste anomalie potrebbero rivelare un debito inferiore rispetto a quanto originariamente calcolato, o addirittura un credito nei confronti della banca.

Per individuare queste irregolarità, viene redatta una  perizia econometrica, uno strumento che consente di analizzare voci indebite come l'anatocismo (il calcolo di interessi sugli interessi) e l'usura. Questo tipo di analisi permette di difendersi legalmente da eventuali abusi finanziari, ottenendo un ricalcolo della posizione debitoria e potenzialmente una riduzione delle somme dovute.

Che cos'è e a cosa serve una perizia econometrica?

La perizia econometrica è uno strumento di analisi finanziaria utilizzato per determinare l'esatta entità del debito di un cliente nei confronti della banca e per verificare la legittimità delle richieste dell'istituto di credito. Questo tipo di perizia è fondamentale per scoprire se sono stati applicati costi o interessi indebiti, offrendo al cliente una chiara visione della sua situazione finanziaria. In particolare, la perizia econometrica permette di:

• Determinare il saldo effettivo del rapporto bancario, al netto di eventuali voci indebite.
• Identificare e quantificare eventuali irregolarità applicate dalla banca, come l'anatocismo o il superamento dei tassi d'usura.
• Fornire le basi per una trattativa di "saldo e stralcio", che consente di chiudere il debito con la banca a condizioni più favorevoli.
• Proporre un piano di rientro sostenibile, rinegoziando i termini di pagamento.
• Opporsi a richieste di pagamento stragiudiziali o giudiziali da parte della banca.
• Evitare la messa all'asta dell'immobile, proteggendo così il patrimonio familiare.

La perizia econometrica è quindi un elemento chiave per chiunque si trovi in difficoltà con il proprio mutuo o finanziamento, offrendo strumenti concreti per difendersi da eventuali abusi e trovare soluzioni sostenibili.

Cosa valuta la perizia econometrica

La perizia econometrica è uno strumento fondamentale per esaminare la correttezza dei contratti bancari e scoprire eventuali irregolarità. In particolare, questa analisi permette di valutare:

• Usura nei tassi d’interesse: La perizia verifica se gli interessi applicati al mutuo siano in linea con la legge n. 108/96, che disciplina l’usura. L’usura si manifesta quando il tasso d’interesse supera il tasso effettivo globale medio stabilito trimestralmente dal Ministero dello Sviluppo Economico (MISE). Se viene riscontrata usura, si consiglia di presentare una denuncia per proteggersi legalmente.
• Indeterminatezza del tasso: In alcuni casi, il tasso di interesse applicato al mutuo può essere ambiguo o non chiaramente definito al momento della firma del contratto. In questi casi, l’art. 117 del Testo Unico Bancario (TUB) permette di ricalcolare il tasso a valori più favorevoli per il consumatore. Questa indeterminatezza può configurare una truffa contrattuale, gonfiando i costi senza che il cliente ne sia consapevole.
• Mutuo alla francese e anatocismo: Il mutuo alla francese, un metodo comunemente utilizzato per il calcolo delle rate, può includere il cosiddetto anatocismo, ovvero il calcolo di interessi sugli interessi. Tuttavia, recenti sentenze hanno limitato questa pratica, che è comunque meno frequente nei mutui alla francese grazie alla loro struttura.
• Clausole vessatorie: Alcuni mutui a tasso variabile includono il "Tasso Soglia" o "Floor", una clausola che impedisce ai tassi di scendere oltre una certa soglia, proteggendo gli interessi della banca. Questa clausola, definita come un derivato implicito, limita i vantaggi per il cliente nei periodi di ribasso dei tassi. Una recente sentenza della Corte d'Appello di Milano (n. 2836 del 6 settembre 2023) ha riconosciuto la natura vessatoria della clausola Floor, condannando una banca alla restituzione degli interessi pagati in eccesso dal consumatore.
• Criticità nelle fideiussioni bancarie: Le fideiussioni, spesso utilizzate come garanzia per i mutui, possono presentare vizi di forma o violazioni contrattuali. In tali casi, queste irregolarità possono portare all'annullamento della fideiussione e delle azioni giudiziarie connesse. Molte fideiussioni sono contestabili e possono essere invalidate se contengono clausole o prescrizioni illegittime.

Non riesci più a pagare il mutuo?

Nonostante questi tagli non riesci più a pagare il mutuo e ti trovi tra coloro che rischiano di vedersi la casa pignorata? Se ci segui, ne sei già al corrente, ma è importante sapere che prima o poi, una casa pignorata finisce per andare all’asta. Durante le aste immobiliari, le case spesso non vengono vendute, ma svendute a un prezzo molto inferiore al loro valore di mercato.

Tutto ciò si traduce in una perdita per gli ex proprietari, che possono trovarsi ancora pesantemente indebitati nonostante la perdita della casa. Se il ricavato dell'asta non copre tutti i debiti, la parte mancante, detta anche debito residuo, continua a gravare sulle loro spalle anche dopo la vendita all'asta.

La soluzione che azzera il debito?
Saldo e stralcio con rinuncia agli atti

Cosa puoi fare dunque se ti trovi in questa situazione e vuoi evitare di restare indebitato per lungo tempo, magari per il resto della tua vita?

Fortunatamente esiste una soluzione alternativa all’asta, che puoi mettere in pratica anche se la tua casa è già stata pignorata. Stiamo parlando del saldo e stralcio con rinuncia agli atti, un sistema che ti permette di vendere la casa evitando la svendita all’asta e di azzerare al contempo tutti i debiti.

Ma vediamo meglio come funziona: invece di stare ad aspettare che la tua casa venga svenduta all’asta, prendi contatto con tutti i creditori coinvolti nella procedura. L’obiettivo? Trovare un accordo con ciascuno di loro che ti consenta di azzerare completamente i tuoi debiti.

Con questo sistema, i creditori dovranno accontentarsi di ricevere meno di quanto gli spetta. Perché mai dovrebbero accettare? La buona notizia è che, con tutta probabilità, saranno propensi a scendere a patti. Le aste sono infatti molto rischiose anche per loro: gli esiti sono incerti, le tempistiche molto lunghe e, di conseguenza, nessuno è in grado di garantirgli se e quando riceveranno indietro i loro soldi.

Con la nostra soluzione avranno invece la certezza di ricevere subito la somma pattuita, senza dover fare i conti con tutte le incertezze della (s)vendita all’asta.

Tu dovrai comunque vendere la casa in modo da poter pagare i creditori. In questo caso però, lo farai con la  garanzia di azzerare tutti i tuoi debiti, senza rischiare di trascinarti in una situazione economica complicata per il resto della tua vita.

Nel momento in cui avranno ricevuto i loro soldi, i creditori saranno infatti chiamati a firmare una rinuncia agli atti, con la quale rinunceranno ad avanzare qualsiasi ulteriore pretesa nei tuoi confronti, presente e futura. Si tratta di un documento fondamentale, che segna di fatto la tua uscita definitiva dalla spirale del debito!

Case Italia compra la tua casa!

Noi di Case Italia ci occupiamo di risolvere il problema del debito nel nostro paese. Abbiamo già aiutato tantissime persone e tantissime famiglie a evitare la (s)vendita all’asta della loro casa e a ottenere la rinuncia agli atti.

Portiamo avanti la trattativa con i creditori, azzeriamo completamente il debito e la tua casa la compriamo direttamente noi. Così non devi nemmeno preoccuparti di trovare un acquirente per tempo!

Se la tua casa è stata pignorata, non perdere altro tempo! Visita il sito di Case Italia e contattaci! Valuteremo insieme la tua situazione per capire come risolverla nel migliore dei modi.

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