Esecuzioni immobiliari: chi paga le spese condominiali arretrate?

Se la mia casa va all’asta e passa a un nuovo proprietario, a chi spetta il pagamento delle spese condominiali arretrate?

In questo post faremo chiarezza su chi deve pagare cosa e sulla differenza tra spese ordinarie e straordinarie. Metteremo in luce anche le possibili conseguenze a cui puoi andare incontro se il tuo appartamento viene messo all’asta e negli ultimi anni tu non sei riuscito a pagare le spese di condominio.

Cosa sono le spese condominiali ordinarie

Le spese condominiali ordinarie sono quelle necessarie a mantenere l’immobile nello stato in cui si trova. Si parla quindi di tutti quegli interventi che vengono svolti in modo regolare, per assicurare che l’edificio resti sempre in buone condizioni e in sicurezza. Includono ad esempio i costi di manutenzione dell’impianto di riscaldamento e dell’impianto elettrico, di assicurazione e le piccole riparazioni.

Chi paga le spese condominiali ordinarie in caso di esecuzione

Se la tua casa è stata pignorata e sta per finire all’asta, devi sapere che almeno una parte delle spese condominiali ordinarie che non hai pagato negli anni rimarrà a tuo carico. Questo perché il nuovo proprietario sarà tenuto a rispondere solidalmente con te soltanto delle spese relative all’anno stesso in cui è avvenuto il passaggio di proprietà e all’anno precedente. Tieni presente che, quando si parla di “anno”, in questo caso non ci si riferisce all’anno solare ma all’anno amministrativo condominiale e i due periodi non per forza coincidono. Negli esempi che seguono vedrai che questi corrispondono, ma soltanto per rendere le cose più semplici.

Cosa significa che è tenuto a rispondere solidalmente? Vuol dire che se tu non puoi pagare dovrà farlo lui, ma che in seguito avrà comunque la possibilità di chiedere a te di rimborsarlo. Ma andiamo con ordine.

Vediamo un esempio concreto per capire meglio cosa accade in una situazione di questo tipo: mettiamo che la tua casa finisce all’asta e viene aggiudicata. Il passaggio di proprietà avviene il 1° luglio 2018, nel momento in cui viene pubblicato il decreto di trasferimento del bene pignorato.

A quel punto non sei più in possesso della tua casa, ma negli anni hai accumulato delle spese condominiali arretrate:

• 2.000 euro nel 2015

• 2.000 euro nel 2016

• 2.000 euro nel 2017

• 1.000 euro da gennaio a luglio 2018 (stimati dal preventivo annuale di gestione).

Tutte queste spese sono imputabili a te e sei teoricamente tenuto a pagarle. Come abbiamo visto, l’amministrazione del condominio può chiamare in causa anche il nuovo proprietario e pretendere da lui il pagamento. Questo vale però solo per le spese condominiali relative all’anno stesso in cui è avvenuto il passaggio di proprietà e all’anno precedente.

In questo caso, ciò significa che il nuovo proprietario pagherà solo una parte dei tuoi arretrati:

• 2.000 euro di spese per il 2017

• 1.000 euro di spese previste per il 2018 (fino al 1° luglio, la data del passaggio di proprietà).

Non risponderà invece delle spese arretrate relative agli anni 2015 e 2016, per un totale di 4.000 euro, di cui resti l’unico debitore nei confronti del condominio. È importante che tu capisca che questi arretrati continueranno a pesare concretamente sulle tue finanze anche in futuro: nel caso in cui tu non riesca a pagare, il condominio può arrivare a ottenere il pignoramento di un quinto del tuo stipendio fino a che non avrai saldato il tuo debito fino all’ultimo centesimo.

Il recupero delle spese condominiali dopo un’esecuzione immobiliare

C’è però un altro aspetto importante di cui devi tenere conto: il nuovo proprietario, seppur tenuto a pagare le spese arretrate che hai accumulato negli ultimi due anni, ha sempre la possibilità di rivalersi su di te. In definitiva, ciò significa che avrai un debito nei suoi confronti, che lui potrà cercare di recuperare tramite decreto ingiuntivo.

Veniamo ora alle spese condominiali straordinarie, che vengono trattate in modo diverso.

Cosa sono le spese condominiali straordinarie

Le spese condominiali straordinarie sono quelle che servono a finanziare grandi interventi di manutenzione o di ristrutturazione, come ad esempio la sostituzione della caldaia, il rifacimento del tetto, o il ritinteggio dell’edificio. Si tratta in genere di costi elevati che vengono sostenuti in via eccezionale, quando se ne presenta la necessità e in seguito a una delibera dell’assemblea condominiale.

Chi paga le spese condominiali straordinarie in caso di esecuzione immobiliare

Se hai degli arretrati che rientrano nelle spese condominiali straordinarie, tieni presente che in questo caso il nuovo proprietario della tua casa non è debitore solidale insieme a te nei confronti del condominio.

Questo principio è stato recentemente ribadito da un’ordinanza della Corte di Cassazione, secondo cui le spese di manutenzione straordinaria sono imputabili unicamente ai condomini che erano proprietari di un appartamento nel momento in cui l’intervento è stato approvato dall’assemblea condominiale.

L’alternativa all’asta c’è: la soluzione di Case Italia

Come hai potuto vedere, il problema delle spese condominiali non pagate rimane anche dopo che la tua casa è stata venduta all’asta. Per semplicità, nel nostro esempio abbiamo immaginato che ci fossero solo pochi anni di arretrati, ma come forse ben sai le situazioni reali possono essere molto più gravi.

Dopo che la loro casa è stata aggiudicata all’asta, diverse persone si ritrovano ancora fortemente indebitate, anche per via delle spese condominiali che restano non pagate. Il rischio delle aste è infatti proprio quello della svalutazione degli immobili, che vengono venduti molto al di sotto del loro valore reale. Di conseguenza, spesso chi perde la casa non riesce comunque a pagare tutti i suoi debiti.

In questi casi, Case Italia può intervenire e aiutarti a evitare questa situazione. Grazie alla sua rete di investitori, entra in trattativa con i creditori per evitare il pignoramento della tua casa e azzerare il debito.

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