Mutuo negato: cosa significa e come gestire un immobile non mutuabile

Non è raro imbattersi in casi in cui le banche rifiutano la concessione di un mutuo, a causa della cosiddetta "non mutuabilità" dell’immobile. Ma cosa significa esattamente questa definizione, e quali sono i fattori da considerare per assicurarsi che l'immobile sia idoneo a essere finanziato? In termini generali, un immobile non mutuabile è un edificio che non rispetta determinati criteri di abitabilità. Pur potendo essere venduto, esso non soddisfa le condizioni minime che gli istituti di credito richiedono per concedere un prestito ipotecario.

Inoltre, un immobile non mutuabile non consente di beneficiare degli incentivi statali e delle agevolazioni fiscali riservate all’acquisto della prima casa. Un aspetto cruciale riguarda anche l’impossibilità di trasferirvi la residenza fino a quando non vengano ripristinate le condizioni necessarie per l’abitabilità. Proprio per questo motivo, prima di intraprendere la richiesta di un mutuo, è essenziale seguire una guida dettagliata che spieghi passo per passo tutti i requisiti e le verifiche necessarie.

Quando un immobile non può essere finanziato

Come già accennato, può accadere che la banca rifiuti la concessione di un mutuo a causa di un immobile non mutuabile. Ma cosa si intende esattamente con questo termine? La definizione è piuttosto ampia e può variare da un istituto di credito all'altro, ma in linea generale include due grandi categorie di immobili:

• immobili che non rispettano i requisiti minimi di abitabilità;
• immobili che non rientrano nelle categorie catastali destinate a uso abitativo.

Il termine "non mutuabile" si riferisce, infatti, a case e appartamenti ad uso abitativo, sui quali è possibile ottenere un mutuo ipotecario. Sono invece esclusi dalla definizione gli immobili destinati a uso commerciale o con altre finalità, per i quali esistono diverse tipologie di finanziamento. Per questo motivo, prima di presentare una richiesta in banca, è consigliabile utilizzare strumenti di confronto per individuare il mutuo più adatto alle proprie esigenze.

Quali categorie catastali permettono di ottenere un mutuo?

Come accennato, gli immobili mutuabili appartengono prevalentemente alla categoria abitativa. Per poter accendere un mutuo su una casa o un appartamento, è fondamentale verificare la categoria catastale di appartenenza, che si suddivide come segue:

• Categoria A: abitazioni e uffici;
• Categoria B: edifici destinati ai servizi;
• Categoria C: immobili ad uso commerciale.

Ogni categoria comprende diverse sottocategorie. Generalmente, l'immobile deve rientrare nella categoria A, quella riservata all'uso abitativo, per poter accedere a un mutuo ipotecario. Tuttavia, la sola appartenenza a questa categoria non garantisce automaticamente l'ottenimento del prestito. È infatti necessario:

• assicurarsi che l'immobile disponga dei requisiti di abitabilità;
• considerare che le banche possono finanziare anche immobili di altre categorie, a patto che siano convertibili in abitazioni. Un esempio comune è quello dei loft industriali riconvertiti a uso residenziale;
• tenere presente che le banche mantengono una certa discrezionalità nella decisione di approvare o meno un mutuo, indipendentemente dalla categoria catastale dell’immobile.

Verifiche bancarie sugli immobili prima del mutuo

Prima di approvare un mutuo, le banche eseguono controlli meticolosi non solo sul profilo economico del richiedente, ma anche sulle condizioni dell’immobile. Per gli istituti di credito, è essenziale ridurre al minimo il rischio, sia in termini di potenziale insolvenza del cliente, sia riguardo alla vendibilità dell’immobile nel caso la banca debba rivalersene, ad esempio attraverso un pignoramento.

Per questo motivo, i periti incaricati dalla banca analizzano attentamente:

• lo stato strutturale e la sicurezza dell’immobile;
• il rispetto delle normative urbanistiche e catastali;
• la presenza della documentazione che certifichi l’abitabilità dell’immobile e la sua corrispondenza alle condizioni reali.

Se uno o più di questi requisiti non vengono rispettati, è probabile che l’immobile venga classificato come non mutuabile. Ciò, tuttavia, non ne preclude necessariamente la vendita, che può dipendere dalle condizioni specifiche dell’edificio.

In generale, un immobile può risultare vendibile se, ad esempio, presenta buone condizioni strutturali e la mancanza di abitabilità è dovuta a questioni burocratiche, come la modifica delle destinazioni d’uso. È il caso dei loft industriali riconvertiti in abitazioni. Al contrario, un immobile può risultare invendibile quando presenta gravi irregolarità urbanistiche o problemi di sicurezza difficilmente risolvibili.

Alternative per acquistare una casa non mutuabile

Molti si chiedono se sia possibile acquistare una casa non mutuabile utilizzando soluzioni diverse dal mutuo ipotecario. La risposta non è sempre semplice come può sembrare. Prima di tutto, come già spiegato, è essenziale verificare se l’immobile è vendibile. Se non lo è, l’acquisto o la vendita non possono essere portati a termine. Tuttavia, se l'immobile risulta vendibile ma non abitabile, esistono altre opzioni per procedere all’acquisto senza ricorrere a un mutuo ipotecario:

• acquistare l’immobile utilizzando fondi propri;
• richiedere un prestito da una finanziaria, pur con tassi di interesse più alti rispetto a quelli dei mutui tradizionali;
• optare per una vendita con riserva, che consente al venditore e all'acquirente di stipulare un contratto – regolarmente registrato da un notaio – che prevede l'acquisto con pagamento rateizzato nel tempo.

I rischi legati all'acquisto di un immobile non mutuabile

Quali sono i rischi connessi all’acquisto di un immobile che, pur essendo vendibile, è considerato non mutuabile dalla banca? Il rifiuto del mutuo da parte della banca è spesso un indicatore di irregolarità, più o meno gravi, rispetto alle normative urbanistiche e di sicurezza. Questo implica che l’acquirente dovrà affrontare costi aggiuntivi per adeguare l’immobile e renderlo conforme.

Prima di procedere con l'acquisto, è consigliabile rivolgersi a esperti, come periti o consulenti legali, per verificare che:

• l’immobile possa essere effettivamente ristrutturato e reso abitabile tramite interventi specifici;
• il costo complessivo dell’operazione, che includa sia il prezzo dell’immobile sia le spese necessarie per gli adeguamenti, sia sostenibile.

Il rischio più grave è quello di investire denaro in un immobile che, nonostante i lavori di ristrutturazione, non riuscirà mai a soddisfare i requisiti di legge per l’abitabilità, rendendolo inutilizzabile come abitazione.

Evita l'asta: il saldo e stralcio è la tua soluzione

Un immobile non mutuabile può portare a diverse complicazioni, tra cui la difficoltà di vendita e il rischio di esecuzione forzata. Ma non disperare! Se stai cercando una soluzione concreta per evitare l'asta e ricominciare da capo, Case Italia ha la risposta che cerchi.

Il saldo e stralcio è una procedura che ti permette di vendere la tua casa evitando la svendita all'asta e di azzerare al contempo tutti i tuoi debiti. Non aspettare che sia troppo tardi! Contattaci oggi stesso per una consulenza gratuita e scopri come possiamo aiutarti a risolvere la tua situazione.

I vantaggi del saldo e stralcio sono numerosi:

• Eviti l'asta: Preservi il valore del tuo immobile e hai un maggiore controllo sulla vendita. 
• Azzeramento dei debiti: Ti liberi da un peso economico e riacquisti la tua serenità finanziaria. 
• Procedura rapida e personalizzata: Ti offriamo un percorso su misura per le tue esigenze.

Non aspettare che sia troppo tardi! Contattaci oggi stesso per una consulenza gratuita e scopri come possiamo aiutarti a ritrovare la serenità.

Case Italia compra la tua casa!

Noi di Case Italia ci occupiamo di risolvere il problema del debito nel nostro paese. Abbiamo già aiutato tantissime persone e tantissime famiglie a evitare la (s)vendita all’asta della loro casa e a ottenere la rinuncia agli atti.

Portiamo avanti la trattativa con i creditori, azzeriamo completamente il debito e la tua casa la compriamo direttamente noi. Così non devi nemmeno preoccuparti di trovare un acquirente per tempo!

Se la tua casa è stata pignorata, non perdere altro tempo! Visita il sito di Case Italia e contattaci! Valuteremo insieme la tua situazione per capire come risolverla nel migliore dei modi.

Ti interessa saperne di più su questo argomento? Allora leggi anche:

•  NPL e inflazione: sfide e opportunità per il mercato immobiliare

• NPL: Un'analisi approfondita di un problema diffuso

• Debiti insostenibili? Ecco una via d'uscita dalla crisi