Immobili invenduti: che fine fanno dopo l'ennesima asta?

Il destino delle case invendute all'asta è spesso avvolto da domande e incertezze. Molti credono erroneamente che, dopo un certo numero di tentativi falliti, l'immobile torni automaticamente all’esecutato. Tuttavia, questa convinzione è errata e si applica principalmente ai beni mobili, come gioielli, abbigliamento e arredi, e ai beni mobili registrati, come auto o imbarcazioni, secondo l’articolo 591 comma 2 del codice di procedura civile.

Per quanto riguarda le case, la situazione è più complessa e non segue le stesse regole. Le case all'asta possono essere messe in vendita ripetutamente, ben oltre il quarto tentativo. Durante i primi tre tentativi, il giudice può ridurre la base d’asta fino al 25%. Dal quarto tentativo in poi, la base d’asta può essere ridotta fino al 50%. Questo processo può continuare fino a quando c'è convenienza economica per la procedura e per i creditori, anche solo per recuperare le spese sostenute.

Contrariamente a quanto si crede, le case non tornano automaticamente al debitore esecutato dopo vari tentativi di vendita falliti. La procedura di vendita all'asta prosegue indefinitamente, fino a quando non si trova un acquirente o non vi è più convenienza economica per la vendita. Solo allora il giudice può decidere di chiudere la procedura.

Questa dinamica rende chiaro che il mercato delle case all'asta è governato da regole specifiche, che permettono di continuare i tentativi di vendita finché vi è un minimo di recupero economico possibile. Per i proprietari e i creditori, è essenziale comprendere queste regole per navigare con successo nel processo di vendita all'asta.

Cosa succede se la casa all'asta resta invenduta?

Quando una casa all'asta rimane invenduta, sorgono molte domande sia per il debitore sia per i potenziali acquirenti. Gli scenari possono variare notevolmente in base alle circostanze specifiche di ogni caso.

Innanzitutto, è importante chiarire che il mancato successo di un'asta non implica automaticamente il ritorno della casa al debitore. Contrariamente a quanto si pensa spesso, le case invendute possono essere rimesse in vendita più volte, anche oltre il quarto tentativo, con la possibilità di ridurre la base d'asta a ogni nuovo ciclo (fino al 25% per i primi tre tentativi e fino al 50% per i tentativi successivi).

Come abbiamo preannunciato, solo il giudice ha la facoltà di decidere di chiudere anticipatamente la procedura di vendita dopo un'asta deserta, valutando motivi come l'eccessiva svalutazione dell'immobile rispetto al prezzo di mercato, le scarse probabilità di vendita, i costi elevati legati alla custodia e alla procedura di vendita, e l'incapacità di soddisfare i creditori con il ricavato ottenuto dall'asta. Tuttavia, finché ci sarà convenienza economica per la procedura e per i creditori, i tentativi di vendita continueranno.

Se il giudice decide di chiudere la procedura, la casa potrebbe comunque non tornare automaticamente al debitore. In alcuni casi, potrebbe essere necessario un ulteriore intervento legale per determinare il destino dell'immobile. Anche se il bene immobile dovesse tornare al debitore, i creditori insoddisfatti potrebbero avviare una nuova procedura esecutiva.

Inoltre, la permanenza di una casa all'asta può essere influenzata da vari fattori, come le condizioni del mercato immobiliare, la localizzazione dell'immobile, lo stato di occupazione (un immobile libero è più facile da vendere) e le caratteristiche specifiche della proprietà, inclusi eventuali abusi edilizi insanabili che richiedono l’abbattimento delle parti abusive. Una valutazione attenta di questi elementi può essere determinante per il successo di un'asta.

Cosa succede dopo la quarta asta deserta?

Spesso si pensa che la quarta asta rappresenti il limite per concludere le procedure di vendita di un bene pignorato. Tuttavia, come già accennato, dopo il quarto tentativo di asta deserta, possono essere intraprese diverse azioni.

La possibilità che la casa torni al debitore dopo il quarto tentativo di asta deserta dipende da vari fattori, tra cui la decisione del giudice, le condizioni specifiche della procedura di esecuzione e le leggi locali. In alcuni casi, il giudice potrebbe decidere di chiudere la procedura di vendita e restituire la proprietà al debitore, ma questa soluzione è piuttosto rara.

Più frequentemente, la quarta asta deserta può portare a ulteriori azioni legali da parte dei creditori, che potrebbero cercare di recuperare il credito attraverso altri mezzi, come il pignoramento di altri beni del debitore o la richiesta di pagamenti aggiuntivi.

Quanto tempo può rimanere una casa all'asta?

Le case invendute all'asta possono rappresentare un problema per chi gestisce la procedura di vendita, poiché dopo diversi tentativi il  prezzo dell'immobile all'asta potrebbe diventare troppo basso per sanare il debito, oltre al fatto che il passare del tempo fa lievitare i costi a carico del debitore.

Tuttavia, non esiste un limite massimo di tempo per il quale un immobile può rimanere all'asta. Tutto dipende dal caso specifico e dalle valutazioni che il giudice fa riguardo al singolo procedimento. In base all'entità del debito e ad altri aspetti connessi al pignoramento e alla procedura di vendita, è possibile avere un numero diverso di tentativi di asta, così come è possibile che la vendita venga chiusa anticipatamente.

È dunque importante rimanere sempre aggiornati sul procedimento e valutare le diverse situazioni nel dettaglio, se necessario con l'aiuto di uno specialista del settore che possa consigliare al meglio come agire, sia se si è direttamente interessati all'acquisto sia alla vendita del bene. 

La soluzione che azzera il debito?
Saldo e stralcio con rinuncia agli atti
 

Piuttosto che sperare di recuperare la proprietà dell'immobile, è consigliabile esplorare altre strade per risolvere il debito. Cosa puoi fare dunque se ti trovi in questa situazione e vuoi evitare di restare indebitato per lungo tempo, magari per il resto della tua vita?

Fortunatamente esiste una soluzione alternativa all’asta, che puoi mettere in pratica anche se la tua casa è già stata pignorata. Stiamo parlando del saldo e stralcio con rinuncia agli atti, un sistema che ti permette di vendere la casa evitando la svendita all’asta e di azzerare al contempo tutti i debiti.

Ma vediamo meglio come funziona: invece di stare ad aspettare che la tua casa venga svenduta all’asta, prendi contatto con tutti i creditori coinvolti nella procedura. L’obiettivo? Trovare un accordo con ciascuno di loro che ti consenta di azzerare completamente i tuoi debiti.

Con questo sistema, i creditori dovranno accontentarsi di ricevere meno di quanto gli spetta. Perché mai dovrebbero accettare? La buona notizia è che, con tutta probabilità, saranno propensi a scendere a patti. Le aste sono infatti molto rischiose anche per loro: gli esiti sono incerti, le tempistiche molto lunghe e, di conseguenza, nessuno è in grado di garantirgli se e quando riceveranno indietro i loro soldi.

Con la nostra soluzione avranno invece la certezza di ricevere subito la somma pattuita, senza dover fare i conti con tutte le incertezze della (s)vendita all’asta.
Tu dovrai comunque vendere la casa in modo da poter pagare i creditori. In questo caso però, lo farai con la  garanzia di azzerare tutti i tuoi debiti, senza rischiare di trascinarti in una situazione economica complicata per il resto della tua vita.

Nel momento in cui avranno ricevuto i loro soldi, i creditori saranno infatti chiamati a firmare una rinuncia agli atti, con la quale rinunceranno ad avanzare qualsiasi ulteriore pretesa nei tuoi confronti, presente e futura. Si tratta di un documento fondamentale, che segna di fatto la tua uscita definitiva dalla spirale del debito!

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Noi di Case Italia ci occupiamo di risolvere il problema del debito nel nostro paese. Abbiamo già aiutato tantissime persone e tantissime famiglie a evitare la (s)vendita all’asta della loro casa e a ottenere la rinuncia agli atti.

Portiamo avanti la trattativa con i creditori, azzeriamo completamente il debito e la tua casa la compriamo direttamente noi. Così non devi nemmeno preoccuparti di trovare un acquirente per tempo!

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