Acquistare una casa in costruzione: i rischi e come tutelarsi

Acquistare una casa prima che venga ancora costruita conviene? Quali sono i rischi e come puoi tutelarti adeguatamente?

L’acquisto di una casa “sulla carta” ha i suoi vantaggi: non solo l’immobile sarà nuovo e probabilmente anche conforme ai criteri più recenti in materia di efficienza energetica. Generalmente, l’acquirente beneficia di uno sconto sul prezzo rispetto all’acquisto di una casa già ultimata.

D’altra parte, ci sono dei rischi da non sottovalutare, che riguardano in particolare l’eventualità che il costruttore fallisca prima del passaggio di proprietà.

Il nostro post di oggi abbiamo voluto dedicarlo proprio all’approfondimento di questo tema: vedremo cosa può accadere in caso di fallimento del costruttore e quali sono le misure più efficaci a disposizione dell’acquirente per tutelarsi nel migliore dei modi.

Acquistare un immobile da una società che poi fallisce: i rischi

Che cosa può accadere all’acquirente che compra una casa “sulla carta” se il costruttore fallisce prima del passaggio di proprietà? Se non vi fossero le misure di tutela che invece il nostro ordinamento fortunatamente prevede, il rischio sarebbe quello di non riuscire più a recuperare gli anticipi versati in corso d’opera.

Quando si acquista una casa in costruzione, l’acquirente è infatti generalmente chiamato a versare una caparra confirmatoria al momento dell’accordo, come pure una serie di acconti successivi in corrispondenza dell’avanzamento dei lavori. Ora, se il costruttore fallisse prima della firma del rogito, in assenza di garanzie l’acquirente andrebbe incontro al rischio concreto di perdere gli anticipi versati.

Un’altra problematica, per fortuna ormai risolta dal nostro ordinamento, riguardava un tempo la cosiddetta revocatoria delle vendite. Nel caso in cui il costruttore fosse fallito nel momento in cui l’immobile era già stato edificato ma non ancora trasferito all’acquirente, il curatore fallimentare avrebbe potuto decidere di revocare l’accordo di compravendita e metterlo all’asta. Il ricavato sarebbe poi stato utilizzato per soddisfare le pretese dei creditori.

Dicevamo però che oggi le cose sono cambiate e che gli acquirenti delle case in costruzione possono ormai contare su una serie di garanzie volte proprio a evitare questo genere di situazioni. Sei curioso di scoprire quali sono? Lo vediamo insieme nei prossimi paragrafi!

Acquistare una casa in costruzione: tutelarsi con la fideiussione

La fideiussione è in buona sostanza un contratto, tramite il quale una persona fisica o giuridica garantisce il rimborso di un credito che spetta a un altro soggetto. Il fideiussore è quindi un garante che, nel nostro caso, garantisce all’acquirente il rimborso della caparra e degli acconti versati in caso di fallimento del costruttore.

Grazie allo strumento della fideiussione, il compratore sarà quindi tutelato dal rischio di insolvenza del costruttore. Questo anche e soprattutto in ragione del fatto che, se non è stata stipulata alcuna fideiussione insieme al contratto preliminare, quest’ultimo può essere considerato nullo dall’acquirente.

Lo stop alla revocatoria delle vendite

Poco sopra abbiamo parlato di revocatoria delle vendite e di come, in caso di fallimento del costruttore, il curatore fallimentare potesse un tempo decidere di revocare l’accordo con l’acquirente e vendere l’immobile all’asta.

Oggi però le cose stanno diversamente:

• se il prezzo pattuito da acquirente e costruttore riflette effettivamente il valore di mercato dell’immobile e non vi è quindi alcun sospetto di frode a danno dei creditori

e

• se la casa verrà adibita ad abitazione dell’acquirente o di un suo parente fino al terzo grado,

l’immobile non è più soggetto alla revocatoria fallimentare.

La tutela contro i vizi della costruzione

Un’altra forma di tutela in favore dell’acquirente riguarda invece la garanzia dai vizi della costruzione. Questa resta in vigore per dieci anni a partire da quando la casa è stata ultimata ed è anch’essa prevista dalla legge. In caso di mancato rilascio da parte del costruttore, l’acquirente può rifiutarsi di concludere il contratto definitivo di compravendita.

Se il costruttore fallisce quando l’edificazione è quasi giunta al termine, venendo a mancare la garanzia, l’acquirente può anche decidere di non tenere fede all’accordo di compravendita e chiedere invece l’intervento del fideiussore al fine di recuperare quanto anticipato.

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