Come sarà la crisi immobiliare del 2020? Coronavirus e SARS a confronto

Se stai seguendo il nostro blog in questo periodo particolare, sai che ultimamente abbiamo dedicato diversi articoli al futuro del mercato immobiliare. Il nostro obiettivo è quello di fare delle previsioni attendibili su quanto ci attenderà una volta passata l’emergenza sanitaria causata dal Coronavirus. E oggi vogliamo proporti un nuovo approfondimento, che prende spunto dalla situazione che si era venuta a creare in seguito alla diffusione della SARS nel 2003.

Benché tendenzialmente stabile, anche il mercato immobiliare subisce gli effetti delle crisi di grande portata. L’abbiamo visto ad esempio con quella dei mutui subprime del 2008 e, prima ancora, con gli attentati terroristici dell’11 settembre 2001. Perché allora scegliere proprio l’epidemia della SARS come termine di paragone per prevedere cosa accadrà nel prossimo futuro? La ragione è sostanzialmente questa: sia la crisi scaturita dalla SARS che quella da Coronavirus sono di natura prettamente sanitaria e non economica. Certo, le conseguenze economiche ci sono state e ci saranno anche questa volta, ma il fattore che accomuna questi due fenomeni è che la radice della crisi non risiede nell’economia.

Ecco il motivo per cui abbiamo deciso di confrontare il Coronavirus con il fenomeno della SARS: possiamo ragionevolmente attenderci che gli effetti sul mercato immobiliare saranno piuttosto simili, anche se molto dipenderà dai tempi e dalle modalità con cui riusciremo a uscire da questa emergenza sanitaria.

Coronavirus e SARS: punti in comune e differenze

Prima di entrare nel vivo della nostra analisi, crediamo sia necessario guardare un po’ più da vicino alle differenze e ai punti in comune tra questi due virus. Abbiamo già detto che entrambi hanno causato una crisi sanitaria di grandi proporzioni, producendo un impatto significativo sul sistema economico e sul mercato immobiliare. Ci sono però anche delle differenze che dobbiamo tenere in considerazione:

• In base ai dati che abbiamo attualmente a disposizione, il tasso di mortalità del Coronavirus dovrebbe essere più contenuto rispetto a quello della SARS (che è stato stimato a circa il 10%).
• Il Coronavirus è però più contagioso e si diffonde più rapidamente rispetto alla SARS, tanto da arrivare a colpire diverse regioni del mondo nel giro di pochi mesi.

Al di là di queste differenze, che è comunque importante sottolineare, resta il fatto che la SARS aveva colpito duramente alcune regioni del mondo. È stato il caso della Cina continentale, ma anche di Hong Kong e della città di Toronto, in Canada. Vale quindi la pena di tornare su quanto era accaduto allora ai mercati immobiliari di queste regioni, per poi cercare di capire cosa possiamo aspettarci dallo scenario post-Coronavirus nel nostro paese.

Crisi immobiliare del 2003: come avevano reagito i paesi più colpiti

Passiamo ora ad analizzare come aveva reagito il settore immobiliare al fenomeno della SARS. Per farlo, dobbiamo chiaramente fare riferimento ai mercati di quei paesi che erano stati maggiormente colpiti.

Se guardiamo al  mercato immobiliare cinese di quel periodo, nei primi tre mesi di crisi c’era effettivamente stato un calo delle operazioni di compravendita e dei prezzi, seguito però da un nuovo importante picco nel trimestre successivo.

Anche i mercati immobiliari di Hong Kong e Toronto, due delle città maggiormente colpite dalla SARS, avevano reagito in modo simile.

Dopo un calo importante delle operazioni di compravendita osservato nei primi mesi dell’epidemia (tra il 15 e il 18% circa rispetto all’anno prima), la città di Toronto aveva registrato dapprima una lieve ripresa e poi un picco molto deciso, con un aumento di oltre il 60% rispetto all’anno precedente.

Durante i primi sette mesi dell’epidemia, Hong Kong aveva registrato un calo dei prezzi degli immobili pari a circa l’8%, seguito però anche in questo caso da un nuovo picco di crescita, che aveva portato a una buona ripresa nel medio termine. Oltretutto, in quel periodo il mercato immobiliare era già stato profondamente segnato dalla crisi finanziaria asiatica e di conseguenza possiamo suppore che solo una parte del calo iniziale si possa effettivamente ricondurre all’epidemia.

Crisi immobiliare del 2020: quanto durerà e come ne usciremo

Che cosa possiamo dedurre da tutto questo? Basandoci su quanto già accaduto in passato, una volta che il virus sarà stato sconfitto potremo attenderci un rimbalzo del mercato immobiliare. In altre parole, alla discesa dei prezzi e al crollo delle compravendite potrebbe seguire un nuovo picco di crescita, che spianerebbe poi la strada alla ripresa nel medio e lungo termine.

Tieni presente che si tratta di una previsione derivante dall’esperienza del passato, non di un dato certo. Del resto, è inutile negare che alcune categorie di immobili soffriranno le conseguenze di questa crisi in misura più marcata: sarà probabilmente il caso di quelli a uso commerciale e delle strutture turistiche. In genere però, in una situazione di crisi il valore degli immobili non cala drasticamente come quello dei titoli quotati in borsa, ma tende a mantenersi più stabile.

Quanto già accaduto in passato lascia comunque ben sperare e in definitiva riteniamo di poterci attendere una ripresa del mercato. Questo vale in particolare per il settore residenziale, perché è meno soggetto all’andamento degli altri settori dell’economia.

Considera poi che il fattore tempo giocherà un ruolo fondamentale. Come la SARS, il Coronavirus ha generato una crisi che è in primo luogo di natura sanitaria. Di conseguenza, la ripresa economica e del mercato immobiliare dipenderanno in larga misura dalla rapidità con cui si riuscirà a debellare il virus o quantomeno a ridurre drasticamente il numero di contagi. La SARS era stata contenuta relativamente in fretta e per questo non ha prodotto conseguenze nel lungo periodo. Come abbiamo visto in apertura, il Coronavirus si sta rivelando più contagioso, perciò molto dipenderà anche dall’efficacia delle strategie di contenimento e delle cure che sono attualmente in fase di sperimentazione.

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