Crediti immobiliari: cosa sono e perché acquistarli

Se ci segui regolarmente, ormai sai come operiamo: cerchiamo di evitare che le case degli esecutati finiscano all’asta entrando in trattativa con i creditori. E il nostro obiettivo è quello di azzerare tutti i loro debiti ottenendo la famosa rinuncia agli atti di cui abbiamo già tanto parlato.

A volte però ottenere la rinuncia agli atti purtroppo non è possibile, in particolare quando i creditori sono numerosi e condurre una trattativa con ognuno di loro diventa oggettivamente troppo complicato. Oggi vogliamo parlarti di un’alternativa che puoi valutare proprio in questi casi: l’acquisto del credito immobiliare.

Si tratta di un modo interessante per guadagnare da un’operazione immobiliare senza dover per forza diventare proprietario di un immobile. Ed è anche possibile farlo in modo etico. Ti sembra strano? Allora leggi il post fino alla fine, perché oggi abbiamo davvero tante cose interessanti da raccontarti!

Cosa sono i crediti immobiliari

I crediti immobiliari sono dei crediti garantiti da un immobile. Hai presente quando vuoi acquistare casa e vai alla banca a chiedere un mutuo? Dal momento che la banca decide di concedertelo, possiamo dire che questa vanta un credito nei tuoi confronti, che tu ti sei formalmente impegnato a rimborsare a rate ma che è anche garantito dall’immobile che hai deciso di acquistare. Ecco, questo è un tipico esempio di credito immobiliare.

Perché le banche cedono i crediti immobiliari

Veniamo ora a un punto che è fondamentale se stai valutando di comperare un credito immobiliare. Sì, perché per poter acquistare un credito ci deve essere qualcuno dall’altra parte che ha l’intenzione di cederlo, e generalmente si tratta appunto di una banca.

Magari adesso ti starai chiedendo perché mai una banca dovrebbe voler vendere a te un credito che vanta nei confronti di una terza persona a cui ha concesso un mutuo. La risposta è semplice: le banche hanno tutto l’interesse a vendere i crediti immobiliari nel momento in cui questi diventano più o meno rischiosi. Che cosa significa? Che il debitore non è più in grado di pagare le rate di rimborso del prestito e viene quindi classificato come insolvente.

In altre parole, ti stiamo parlando del grande mercato degli NPL (non-performing loans), anche noti come crediti deteriorati. Sono quei crediti che vengono classificati come “non performanti” perché il debitore presenta appunto delle difficoltà più o meno serie a pagare le rate del mutuo e gli interessi.

Ora considera che, visti gli esiti incerti delle aste, le banche sono in genere ben contente di cedere questi crediti. Va da sé che verranno ceduti a un prezzo inferiore rispetto al loro valore effettivo, proprio perché il recupero del credito potrebbe presentare non poche difficoltà. D’altra parte, cedendo il credito le banche si assicurano la certezza di ricevere la somma pattuita e di riceverla subito. Ed è qui che anche tu puoi entrare in gioco, acquistando dalla banca un credito immobiliare a un prezzo inferiore rispetto al suo valore reale.

Perché dovresti acquistare crediti immobiliari

Partiamo dalla considerazione più ovvia: se un credito immobiliare vale 200.000 euro ma tu lo acquisti dalla banca per 100.000, in sostanza possiamo dire che hai comperato il credito per la metà del suo prezzo. Ovviamente c’è un motivo: la solvibilità del debitore è a rischio e di conseguenza la banca preferisce incassare 100.000 euro subito piuttosto che attendere l’esito incerto dell’asta giudiziaria.

Sappiamo cosa stai pensando: se la banca non vuole assumersi il rischio, perché dovrei farlo io?

Quella di acquistare un credito immobiliare deteriorato può rivelarsi un’operazione abbastanza rischiosa. Proprio per questo motivo, ti consigliamo di lanciarti in quest’avventura solo se hai alle spalle una certa esperienza nell’acquisto di case all’asta e nella negoziazione di rinunce agli atti.

Detto questo, l’acquisto di un credito immobiliare presenta dei vantaggi evidenti rispetto ad altre tipologie di operazioni immobiliari:

• Non devi per forza acquistare un immobile per poi rivenderlo. Puoi anche semplicemente negoziare il titolo di credito realizzando così il tuo margine di guadagno.
• Non è necessario prendere contatto con l’esecutato e nemmeno con tutti i suoi creditori. Dovrai trattare unicamente con il creditore di primo grado, che è quasi sempre una banca.
• Non dovrai preoccuparti della concorrenza da parte di altri potenziali acquirenti come nelle aste. Al contrario, una volta che avrai acquistato il credito, il tuo margine di guadagno aumenterà proprio grazie alle eventuali offerte al rialzo.

Come comprare un credito immobiliare

Se sarai in grado di operare in modo consapevole e ti farai assistere da professionisti del settore, l’acquisto di un credito immobiliare potrà rivelarsi una grande opportunità. E la buona notizia è che, se fino a qualche tempo fa le banche cedevano questi crediti soltanto a grandi imprese sotto forma di pacchetti milionari, oggi le cose sono ormai molto diverse e anche i piccoli operatori possono trovare spazio in questo mercato.

Se adesso ti stai domandando come si scelgono i crediti immobiliari migliori da acquistare, ecco il punto fondamentale che devi sempre tenere a mente: orientati unicamente su quei crediti garantiti da immobili attrattivi, che possano essere facilmente rivenduti sul mercato.

Come puoi guadagnare dall’acquisto di un credito immobiliare

Quando acquisti un credito immobiliare, le alternative a tua disposizione sono sostanzialmente 3:

• Puoi farti assegnare l’immobile (nel momento in cui la seconda asta va deserta, ne diventi proprietario);
• Puoi partecipare all’asta con l’obiettivo di aggiudicarti l’immobile o lasciare che se lo aggiudichi qualcun altro e ottenere il rimborso del credito realizzando anche in questo caso un guadagno;
• Puoi negoziare una rinuncia agli atti, entrando in trattativa con gli altri creditori e cercando di azzerare il debito degli esecutati. In questo caso, diventerai probabilmente proprietario dell’immobile e potrai realizzare il tuo guadagno rivendendolo poi sul mercato libero.

Un altro modo per guadagnare con i crediti immobiliari in modo etico

Come abbiamo appena visto, la possibilità di negoziare una rinuncia agli atti e di azzerare il debito degli esecutati resta aperta anche dopo aver acquistato un credito immobiliare da una banca. Certo, se sceglierai di intraprendere questa via con l’intenzione di avere comunque il tuo margine di guadagno, dovrai prima valutare bene il caso specifico e il potenziale di mercato dell’immobile.

Prima di salutarci, vogliamo parlarti anche di un altro modo che ti permette di guadagnare con i crediti immobiliari in modo etico. Si tratta della rinuncia al credito chirografario. Di cosa si tratta? I chirografari sono quei crediti che non vantano alcuna garanzia particolare. Non sono quindi garantiti né da un immobile, né da una fideiussione o altro. Nel caso dell’acquisto di un credito immobiliare, il chirografario corrisponde al credito residuo, che potresti vantare ancora nei confronti del debitore qualora il prezzo di aggiudicazione all’asta fosse inferiore al valore del tuo credito. Qui la buona notizia è che in molti casi puoi decidere di rinunciare al chirografario realizzando comunque un guadagno, ma tendendo anche una mano al debitore.

Vediamo un rapido esempio per capire meglio: il credito immobiliare che hai acquistato dalla banca vale 200.000 euro, ma tu l’hai pagato solo 100.000.  La casa a garanzia del tuo credito finisce all’asta, dove viene venduta per 150.000 euro. Tu hai rilevato dalla banca un’ipoteca di primo grado e quindi il tuo credito deve essere rimborsato per primo. Tuttavia, il prezzo di aggiudicazione non basta per rimborsarlo interamente. I 50.000 euro mancanti non andranno persi, ma si trasformeranno in un credito chirografario che tu ancora vanterai nei confronti del debitore. Ora, rinunciandovi, tu realizzeresti comunque un guadagno di 50.000 euro, perché il credito vale 200.000 ma tu l’hai pagato soltanto la metà. Così facendo, ti assicureresti il tuo margine ma allo stesso tempo daresti una mano a delle persone che hanno appena perso la loro casa e che molto probabilmente stanno vivendo un periodo di grande difficoltà.

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