È possibile vendere la casa a un parente per evitare il pignoramento?

Se ci segui regolarmente, sai che la settimana scorsa abbiamo dedicato un post all’eventualità di donare la propria casa a un parente per evitare il pignoramento e la conseguente vendita all’asta. Abbiamo visto che, nella maggior parte dei casi, la donazione non ha praticamente alcuna efficacia, perché i creditori hanno la possibilità di reagire e di far valere i propri diritti.

Oggi vogliamo parlarti di un’altra opzione che viene valutata da molte persone che rischiano di perdere la loro casa all’asta: quella di vendere l’immobile a un parente, magari a un prezzo simbolico. Sarà una strategia più efficace rispetto alla donazione? Lo vediamo insieme in questo post, insieme a quella che secondo noi è l’alternativa migliore in caso di sovraindebitamento, l’unica che ti consente di azzerare subito tutti i tuoi debiti!

Il passaggio di proprietà di un immobile tra familiari

In linea di principio, vendere la propria casa a un parente è una cosa del tutto legittima. Non lo è però quando lo scopo della vendita è quello di aggirare la legge, come ad esempio favorire un erede rispetto agli altri o, come nel nostro caso, sfuggire al pignoramento ed evitare di soddisfare le pretese dei creditori.

In quali casi la vendita della casa a un parente viene considerata legittima? Il criterio principale è quello dell’avvenuto trasferimento di denaro, cioè bisogna dimostrare che la casa sia stata effettivamente acquistata dal parente in questione e che quest’ultimo abbia versato al venditore un corrispettivo in linea con i prezzi di mercato. Se ci pensi, è abbastanza logico: in questo modo, gli eventuali creditori non verrebbero danneggiati, perché la vendita della casa sarebbe compensata dal corrispettivo, senza andare ad intaccare il patrimonio del debitore. Di conseguenza, quest’ultimo sarebbe in grado tanto quanto prima di fare fronte ai suoi debiti.

Diversamente, il passaggio di proprietà di un immobile tra familiari verrebbe probabilmente considerato fittizio, con la conseguente possibilità per i creditori di reagire e di far valere le loro pretese. Ciò potrebbe accadere nei casi seguenti:

• l’atto di compravendita non è accompagnato da un trasferimento di denaro;
• il denaro viene trasferito ma poi restituito al venditore in un secondo momento;
• l’immobile viene venduto a un prezzo simbolico, ovvero il denaro viene trasferito in via definitiva ma l’importo è talmente irrisorio da fare in modo che la compravendita venga comunque considerata fittizia.

Impugnare un atto di vendita fittizio: quando è possibile

Nei casi che abbiamo appena elencato, la vendita della casa può considerarsi fittizia. Se il venditore ha un problema di sovraindebitamento e lo scopo era quello di evitare un pignoramento, i creditori hanno la possibilità di reagire.

In questo caso, i creditori possono intentare un’azione di accertamento della simulazione. Se da questo accertamento dovesse emergere che la vendita della casa è fittizia, allora potrà essere comunque pignorata. Come già detto, il principale criterio per stabilirlo è quello dell’effettivo trasferimento di denaro. Detto questo, è anche vero che in alcuni casi la legge stabilisce dei limiti temporali oltre i quali l’atto di compravendita non può più essere annullato. Per capire meglio questo aspetto, dobbiamo fare una distinzione importante tra:

• Simulazione relativa: la compravendita fittizia viene considerata al pari della donazione, ad esempio perché non vi è stato alcun trasferimento di denaro dal compratore al venditore o perché il prezzo pagato per l’acquisto della casa è solo simbolico. In questo caso, i creditori hanno dieci anni di tempo dall’atto di compravendita per intentare l’azione di accertamento.
• Simulazione assoluta: non solo manca la condizione del trasferimento di denaro, ma colui che ha venduto la casa continua a disporne liberamente, proprio come se ne fosse ancora il proprietario. In questo caso, la legge non prevede alcun limite di tempo e i creditori possono agire in qualsiasi momento, anche a distanza di molti anni dall’atto di compravendita.

Vendere davvero la propria casa per evitare il pignoramento

Fino a questo momento, abbiamo parlato di vendere la propria casa in modo fittizio. Abbiamo visto che, nella maggior parte dei casi, la vendita simulata non è una buona strategia per evitare il pignoramento dell’immobile. Non solo: talvolta si rischia pure la condanna per aver commesso un reato. Il nostro consiglio è ovviamente quello di lasciar perdere questa strada e di orientarti verso altre soluzioni più sostenibili per tutte le parti coinvolte. Tra poco, ti spiegheremo quali sono. Prima però vogliamo parlarti anche di un’altra possibilità.

Arrivato a questo punto, magari ti starai chiedendo se vendere la tua casa per davvero possa essere una soluzione. Magari puoi contare su un parente che sarebbe disposto ad acquistare la tua casa al prezzo di mercato per poi permetterti di ricomprarla in un secondo momento, quando ti sarai risollevato economicamente.

In apertura abbiamo visto che, nel caso in cui una casa venga venduta a un parente in cambio di un adeguato corrispettivo in denaro, allora ci sono i presupposti affinché la compravendita venga considerata regolare. Tuttavia, in caso di imminente pignoramento, anche in questo caso i creditori possono intentare un’azione revocatoria entro cinque anni. La differenza sta nel fatto che lo potranno fare soltanto se dimostrano che il debitore non dispone di altri beni pignorabili sufficienti a soddisfare le loro pretese. Ma c’è anche un altro elemento importante: i creditori potranno agire in questo senso solo se, al momento dell’atto di compravendita, l’acquirente era a conoscenza della situazione debitoria del venditore. In caso contrario, l’azione revocatoria non potrà essere intentata, in modo da tutelare i diritti del compratore.

Vendere la casa per evitare il pignoramento se il creditore è una banca

C’è un ultimo aspetto a cui devi prestare particolare attenzione. Se il creditore che non riesci a soddisfare è una banca, con tutta probabilità il credito sarà garantito da un’ipoteca iscritta sull’immobile. In questo caso, la vendita della casa al fine di evitare il pignoramento risulterà comunque inutile. L’ipoteca è infatti una garanzia del credito direttamente legata all’immobile, che non si estingue automaticamente con il passaggio di proprietà. Ciò significa che la banca potrà automaticamente far valere i suoi diritti anche nei confronti del nuovo proprietario.

Rinuncia agli atti: l’alternativa che azzera il debito

In questo post abbiamo visto che difficilmente puoi riuscire a mettere la tua casa al riparo da un pignoramento simulando la vendita a un parente. In ogni caso, non risolveresti il problema del debito. Già, perché anche nella remota ipotesi in cui i creditori si astenessero dal contestare la compravendita, i tuoi debiti resterebbero, con tutti i problemi che ne derivano:

• i creditori potrebbero chiedere il pignoramento di altri beni che possiedi;
• il Giudice potrebbe arrivare a stabilire il pignoramento di 1/5 del tuo stipendio;
• finiresti sulla lista dei cattivi pagatori e ti verrebbe negato qualsiasi accesso al credito, incluso il finanziamento per acquistare un’automobile o un elettrodomestico.

Fortunatamente, a tutto questo c’è un’alternativa, l’unica soluzione che ti permette di azzerare tutti i tuoi debiti subito, evitando i meccanismi speculativi delle aste. Detto in poche parole, si tratta di trovare un accordo con i creditori, che ti consenta di cancellare interamente il debito tramite la vendita della tua casa. I creditori dovranno probabilmente accontentarsi di ricevere meno di quanto gli spetta, ma avranno la certezza di ricevere subito la somma pattuita. In cambio, si impegneranno a firmare una rinuncia agli atti, un documento con il quale rinunciano ad avanzare qualsiasi ulteriore pretesa nei tuoi confronti, presente e futura. Così tu sarai libero dal debito, una volta per tutte!

Se invece la tua casa finisse all’asta, rischierebbe concretamente di essere svenduta per una cifra ridicola, molto lontana dal suo valore di mercato. Di conseguenza, tu rischieresti di non riuscire a saldare tutti i tuoi debiti pur avendo perso la casa.

Case Italia azzera il debito!

Da più di dieci anni, Case Italia si occupa di risolvere il problema del debito nel nostro paese. Nel corso del tempo, abbiamo già aiutato tante famiglie italiane ad evitare che la loro casa finisse all’asta e ad azzerare il debito!

Se la tua casa rischia il pignoramento o è già stata pignorata, visita il sito di Case Italia e contattaci! Valuteremo insieme la tua situazione per capire se possiamo aiutare anche te!