Decreto fiscale 2020: stop al pignoramento della prima casa?

Il decreto fiscale 2020 introduce una nuova misura per scongiurare il pignoramento della prima casa da parte della banca che ha concesso il mutuo.

La legge n. 157 del 19 dicembre 2019, già pubblicata nella Gazzetta Ufficiale, prevede infatti la possibilità di rinegoziare il mutuo con la banca nei casi in cui il debitore si è visto pignorare la prima casa, ma solo a determinate condizioni.

Nel post di oggi vedremo quali sono i requisiti che occorre soddisfare per approfittare di questa opportunità e quali sono le migliori alternative che consentono di azzerare il debito.

Decreto fiscale 2020 e mutuo prima casa: cosa cambia

Fino a questo momento, la cosiddetta “prima casa” poteva considerarsi al riparo dal pignoramento soltanto quando il creditore era l’Agenzia delle Entrate. Solo il fisco era infatti tenuto a negoziare un piano di rimborso rateale che consentisse di salvare l’immobile dalla vendita all’asta.

Il decreto fiscale 2020 estende almeno in parte questa tutela anche ai casi in cui il creditore è la banca che ha concesso il mutuo e la casa è già stata pignorata. L’intenzione del legislatore appare evidente: cercare di contrastare il numero crescente di pignoramenti che si verifica nel nostro paese, un problema che affligge moltissime famiglie italiane.

Da qui è stata appunto introdotta la possibilità per il debitore a cui è stata pignorata la prima casa di presentare al Giudice un’istanza per la rinegoziazione del mutuo. Tieni però presente che si tratta di un’opportunità limitata nel tempo, che non dovrebbe estendersi oltre il 31 dicembre 2021.

Inoltre, come abbiamo sottolineato in apertura, per poter approfittare di questa opportunità bisogna soddisfare delle condizioni ben precise.

Decreto fiscale 2020: i requisiti per rinegoziare il mutuo della prima casa

Vediamo dunque quali sono i requisiti che il debitore deve soddisfare per accedere alla possibilità di rinegoziare il mutuo della prima casa:

• Si tratta innanzitutto di una possibilità riservata ai consumatori, ovvero alle persone fisiche che si sono indebitate per fare fronte alle loro esigenze personali e non in relazione allo svolgimento di un’attività imprenditoriale.
• L’oggetto pignorato deve essere la prima casa del debitore, ovvero l’unico immobile che possiede e in cui risiede abitualmente.
• Il debito, il cui mancato rimborso ha portato al pignoramento, deve essere un  mutuo con garanzia ipotecaria contratto al fine di acquistare l’immobile pignorato.
• Oltre alla banca, non devono esserci altri creditori che sono intervenuti nella procedura. Questo significa di fatto che la banca deve essere l’unico creditore che può avanzare delle pretese sulla casa, a meno che con gli altri non sia già stato raggiunto un accordo mediante il quale abbiano rinunciato a intervenire.
• Al momento della richiesta, li debitore deve avere rimborsato almeno il 10% del prestito e il debito complessivo non deve superare i 250.000 euro.

Bloccare il pignoramento da parte della banca: come funziona

Una volta appurato che il debitore soddisfa i requisiti che abbiamo appena elencato, questi potrà procedere alla presentazione dell’istanza per rinegoziare il mutuo. Il rimborso del prestito non può però essere rinegoziato liberamente. Anche in questo caso, ci sono dei parametri da rispettare:

• L’importo offerto dal debitore deve essere pari almeno al 75% dell’ultimo prezzo base d’asta stabilito dal perito del Tribunale. Nel caso in cui il debito residuo sia inferiore a questa percentuale, allora il debitore dovrà impegnarsi a rimborsare l’intero capitale insieme alla totalità degli interessi.
• Il rimborso del debito deve avvenire entro 30 anni dalla sottoscrizione dell’accordo e comunque entro il raggiungimento degli 80 anni di età da parte del debitore.
• Il debitore deve provvedere a saldare le spese giudiziarie maturate fino a quel momento.

Blocco del pignoramento, Fondo garanzia prima casa e altre banche

Per cercare di evitare il pignoramento della prima casa e di favorire il raggiungimento di un accordo tra banca e debitore, il decreto fiscale 2020 prevede anche le seguenti possibilità:

• quella di contrarre un nuovo prestito con una banca terza, che consenta di estinguere immediatamente il debito con l’istituto bancario che ha pignorato la casa;
• quella di ricorrere al supporto del Fondo di garanzia prima casa, che potrà decidere di intervenire garantendo fino al 50% dell’importo stabilito durante la rinegoziazione.

Anche i cattivi pagatori potranno rinegoziare il mutuo con la banca?

Questa resta in parte una questione ancora aperta. Da una parte, è chiaro che lo scopo di questo nuovo provvedimento è quello di andare incontro a chi sta vivendo una situazione di difficoltà economica. Dall’altra è pur vero che, dal momento in cui viene presentata l’istanza di rinegoziazione, la banca avrà comunque tre mesi di tempo per stabilire se il debitore sia effettivamente in grado di tenere fede ai nuovi impegni presi.

Possiamo dedurne che, se l’istituto bancario dovesse giungere alla conclusione che difficilmente il debitore riuscirà a rispettare le nuove condizioni, questo possa rifiutarsi di accettare l’accordo.

La rinuncia agli atti: l’alternativa che consente di azzerare il debito

Abbiamo visto che il decreto fiscale 2020 ha introdotto una nuova misura nell’intento di ridurre il numero di pignoramenti, quantomeno degli immobili considerati come “prima casa”: d’ora in avanti, i debitori potranno presentare la richiesta di rinegoziare il mutuo con le banche e queste ultime non potranno più procedere al pignoramento in via unilaterale.

D’altro canto, le condizioni per poter effettivamente rinegoziare il mutuo sono piuttosto restrittive, senza contare che il debito continuerà a pesare sulle tue spalle e dovrai quindi avere la possibilità concreta di fare fronte alle rate e agli interessi.

Vista la situazione, magari a questo ti starai chiedendo se non esista un’alternativa che consenta di risolvere il problema del debito in modo definitivo. Fortunatamente, la risposta è sì! Ottenendo la firma della rinuncia agli atti da parte dei creditori, è possibile uscire dall’indebitamento una volta per tutte.

Cos’è la rinuncia agli atti? Si tratta di un documento di fondamentale importanza con il quale, dopo aver negoziato un accordo, i tuoi creditori rinunciano ad avanzare qualsiasi ulteriore pretesa nei tuoi confronti, presente e futura!

E come si ottiene? La rinuncia agli atti si può ottenere entrando in trattativa diretta con i creditori e negoziando con loro un accordo. Lo scopo è quello di azzerare completamente il debito tramite la vendita della tua casa, evitando però i meccanismi speculativi delle aste.

Il problema principale della (s)vendita degli immobili all’asta è proprio questo: spesso e volentieri i debitori perdono la loro casa per una cifra ridicola, molto lontana dal suo reale valore e soprattutto che non basta neanche lontanamente a saldare tutti i debiti. Le conseguenze sono sconcertanti: queste persone rischiano di rimanere ancora fortemente indebitate pur avendo perso la loro casa!

Con la rinuncia agli atti dovrai comunque vendere la tua casa, ma in cambio avrai la certezza di aver saldato tutti i tuoi debiti e di non dovere più niente a nessuno!

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