Ipoteca fiscale: cos’è e quando porta al pignoramento della casa

Hai un debito con l’Agenzia delle Entrate, che tuo malgrado non riesci a saldare, e ti chiedi a quali conseguenze rischi di andare incontro? Potresti ritrovarti con la casa pignorata e messa all’asta? A quali condizioni?

Nel post di oggi parleremo di  ipoteca fiscale, una particolare tipologia di ipoteca che, a determinate condizioni, può essere iscritta dall’Agenzia delle Entrate sugli immobili dei debitori. Parleremo poi dell’eventualità del pignoramento e di cosa puoi fare per cercare di evitare che la tua casa venga svalutata nel corso dell’asta immobiliare.

Cos’è un’ipoteca

Un’ipoteca sancisce il diritto, per il creditore che ha proceduto alla sua iscrizione, di pignorare l’immobile di proprietà del debitore qualora quest’ultimo non dovesse tenere fede agli impegni presi.

Se è vero che, in base a quanto stabilito dall’art. 2740 del Codice civile, “il debitore risponde dell’adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri” – e non sia quindi strettamente necessario aver precedentemente iscritto un’ipoteca per procedere al pignoramento di un immobile – il privilegio ipotecario accorda al creditore che ne è munito il diritto a essere rimborsato prima degli altri.

Quando l’Agenzia delle Entrate può mettere ipoteca?

L’ipoteca fiscale è un particolare tipo di ipoteca, che viene iscritto dall’Agenzia delle Entrate nel caso in cui il debitore abbia accumulato nei confronti del Fisco un debito pari ad almeno 20.000 euro.

Prima di procedere in questo senso, l’Agenzia dovrà notificare la sua intenzione al debitore concedendogli un termine di trenta giorni per saldare il dovuto.

Un altro aspetto importante da considerare è che, in ogni caso, l’Agenzia delle Entrate non potrà procedere al pignoramento dell’immobile fintanto che il debito nei suoi confronti non raggiunga i 120.000 euro. In altre parole, in presenza di un debito di almeno 20.000 euro ma inferiore ai 120.000, il Fisco potrà iscrivere un’ipoteca senza però poter procedere al pignoramento.

C’è poi anche un’altra condizione che deve essere soddisfatta affinché il Fisco possa avviare la procedura di pignoramento: il valore degli immobili posseduti dal debitore deve superare complessivamente i 120.000 euro e l’immobile in questione non deve essere la “prima casa” del debitore. Nel caso specifico, per prima casa si intende l’unico immobile di sua proprietà, in cui egli ha stabilito il proprio domicilio.

Come togliere un’ipoteca dell’Agenzia delle Entrate?

Fatti salvi i casi in cui l’iscrizione risulta illegittima (ad esempio perché non è stato rispettato il termine di preavviso o una qualsiasi delle altre condizioni che abbiamo visto nel paragrafo precedente), un’ipoteca iscritta dall’Agenzia delle Entrate può essere cancellata quando il debitore procede all’estinzione del debito nei suoi confronti. In questo caso, le spese di cancellazione sono poste a carico di quest’ultimo.

Rinuncia agli atti: è possibile ottenerla se il creditore è l’Agenzia delle Entrate?

Finora abbiamo visto che l’iscrizione di un’ipoteca e l’avvio del pignoramento da parte dell’Agenzia delle Entrate è soggetto a dei limiti particolari, che non si applicano ai creditori privati.

Cosa accade però nel caso in cui vengano soddisfatte le condizioni che consentono al Fisco di pignorare la casa? Esiste la possibilità di trovare un accordo che consenta di evitare l’asta e azzerare il debito come con i creditori privati?

Se ci segui regolarmente, sai che la soluzione che proponiamo abitualmente è il saldo e stralcio con rinuncia agli atti. Si tratta di una procedura extra giudiziaria, che consiste nel trovare un accordo con i creditori coinvolti nella procedura sulla cifra da saldare per estinguere i debiti. Se la trattativa va a buon fine, acquistiamo noi l’immobile pagando ai creditori la somma pattuita. In questo modo, riusciamo ad azzerare tutti i debiti degli ex proprietari di casa e a evitare le svalutazioni tipiche delle aste, che spesso e volentieri fanno sì che i debitori restino ancora indebitati anche dopo aver perso la casa.

Quando però il creditore è l’Agenzia delle Entrate, la strada che porta all’ottenimento della rinuncia agli atti non è in linea di principio praticabile. Questo perché l’azzeramento del debito comporta quasi sempre che i creditori siano disposti ad accettare una cifra inferiore a quella effettivamente dovuta. Nella maggior parte dei casi, le probabilità che accettino tale compromesso sono comunque molto buone, perché in cambio gli si offre la certezza di ricevere subito la somma pattuita, senza doversi confrontare con le incertezze e le lunghe tempistiche che caratterizzano le aste immobiliari.

L’Agenzia delle Entrate è però un caso a sé, nel senso che accettare un compromesso del genere significherebbe discriminare tutti quei contribuenti che, invece, hanno sempre pagato tutto il dovuto. Ecco spiegato perché, nel caso specifico, l’alternativa della rinuncia agli atti non è percorribile.

Debiti con l’Agenzia delle Entrate: come evitare la (s)vendita all’asta della casa

Nonostante il saldo e stralcio con rinuncia agli atti non possa risolvere il problema del debito con l’Agenzia delle Entrate, esistono alcune altre possibilità che consentono di evitare l’asta.

La prima, che è forse anche la più frequente, consiste nella rateizzazione del debito. A questo proposito, i debiti nei confronti del Fisco che non superano i 5.000 euro possono essere rimborsati in un massimo di otto rate trimestrali, mentre per quelli di ammontare superiore è previsto un limite di venti rate.

A parte questo, esiste anche una particolare forma di stralcio delle cartelle, che si rivolge però solo alle persone fisiche che vivono una comprovata situazione di difficoltà economica (ISEE inferiore o uguale a 20.000 euro) e che hanno contratto debiti nei confronti dell’Agenzia delle Entrate tra il 2000 e il 2017. Soddisfatte queste condizioni, è possibile ottenere una riduzione degli importi dovuti e anche l’azzeramento degli interessi di mora.

Case Italia si impegna a risolvere il problema del debito

Da ormai sedici anni a questa parte, noi di Case Italia ci impegniamo a operare nel settore immobiliare in modo etico e sostenibile. Il nostro principale obiettivo è quello di tendere una mano alle persone che versano in difficoltà economica e rischiano di perdere la loro casa all’asta.

Quello dell’Agenzia delle Entrate è un caso particolare, ma in tutti gli altri abbiamo la possibilità di intervenire in modo efficace per evitare l’asta immobiliare e risolvere il problema del debito una volta per tutte.

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