Mutuo fondiario sovrafinanziato: le conseguenze sul pignoramento

Il  mutuo fondiario, ovvero il mutuo che in genere viene concesso per finanziare l’acquisto di un immobile, sottostà a delle regole ben precise per quanto riguarda l’ammontare del finanziamento. Quest’ultimo non dovrebbe infatti superare l’80% del valore dell’immobile ipotecato.

Cosa può accadere dunque nel caso in cui il contratto di mutuo preveda un finanziamento superiore a questa soglia? Soprattutto, quali sono le conseguenze per il debitore in caso di pignoramento? Nel post di oggi chiariremo uno per uno tutti gli aspetti che riguardano il sovrafinanziamento del mutuo fondiario.

Cos’è il mutuo fondiario

Dicevamo che il mutuo fondiario viene generalmente concesso al fine di finanziare l’acquisto di un immobile. Per intenderci, è quello che accendi presso la banca una volta che hai deciso di comprare casa.

Il mutuo fondiario rientra nella categoria dei mutui ipotecari, perché è sempre garantito da un’ipoteca di primo grado iscritta sull’immobile di cui finanzia l’acquisto.

Mutuo fondiario: cos’è il limite di finanziabilità

Il mutuo fondiario è soggetto a un limite di finanziabilità. Come già accennato, questo ammonta all’80% del valore dell’immobile. Ciò significa che il restante 20% dovrà essere versato direttamente dal mutuatario al momento dell’acquisto.

In alcune situazioni particolari, gli istituti di credito possono decidere di derogare a questo limite, arrivando a finanziare anche il 100% del valore. Generalmente però, in questi casi richiedono delle garanzie aggiuntive, come ad esempio la presenza di un garante che intervenga in caso di mancato pagamento da parte dei mutuatari.

Cosa succede se il limite di finanziabilità viene superato

Nonostante il limite di finanziabilità sia fissato a una soglia ben precisa, a volte può accadere che questo venga superato. Come abbiamo visto, è questo il caso dei mutui 100%, in cui l’istituto di credito è effettivamente autorizzato a estendere il finanziamento.

Ma può anche capitare che, per un motivo o per l’altro, la casa oggetto di acquisto venga stimata a un valore più elevato di quello effettivo.

A questo punto, la domanda che forse ti stai ponendo è: cosa succede se questo limite viene superato? Il contratto di mutuo resta comunque valido?

La risposta arriva direttamente dalla Corte di Cassazione, che in più di una sentenza si è pronunciata sulla questione. In breve, secondo la Corte il superamento del limite di finanziabilità comporta la nullità del contratto di mutuo e anche della garanzia ipotecaria che ne deriva. Possiamo dedurne che la soglia dell’80% è inderogabile e che le parti non possono accordarsi diversamente.

Mutuo fondiario nullo: cosa succede in caso di pignoramento

Ricapitolando, se un mutuo finanzia l’acquisto di un immobile in misura maggiore dell’80%, questo è da considerarsi nullo.

Già, ma in concreto che cosa significa? Che la banca perde ogni diritto derivante dal contratto e dalla garanzia ipotecaria? Per fare chiarezza su questo aspetto, vediamo cosa potrebbe accadere nel caso in cui, a un certo punto, il mutuatario smettesse di pagare regolarmente le rate del mutuo.

Alessia e Luca (nomi di fantasia) da un po’ di tempo non riescono più a pagare il mutuo, così la banca ha avviato una procedura esecutiva nei loro confronti. La coppia sospetta però che l’ammontare del mutuo che gli era stato concesso a suo tempo superi l’80% del valore dell’immobile al momento dell’acquisto. Commissionano una valutazione a un perito, che conferma la loro tesi.

In possesso della perizia, Alessia e Luca possono dimostrare che il limite di finanziabilità è effettivamente stato superato e che il contratto di mutuo è quindi nullo. Basta questo per sospendere la procedura esecutiva ed evitare la (s)vendita della casa all’asta?

In realtà, le cose non sono così semplici come potrebbe sembrare. Se è vero che le sentenze più recenti della Corte di Cassazione considerano il superamento del limite come una condizione sufficiente a considerare nullo il mutuo, non per questo il rischio di pignoramento si elimina automaticamente.

La stessa Corte di Cassazione ha stabilito che, in caso di nullità, esiste pur sempre l’opzione di convertire il mutuo fondiario in un mutuo ipotecario ordinario quando ci si trovi in presenza dei requisiti necessari. Si tratta ovviamente di una possibilità che deve essere valutata di volta in volta dal Giudice competente. Di conseguenza, in base all’attuale giurisprudenza non vi è certezza del fatto che si riesca a bloccare il pignoramento.

In conclusione, non è affatto detto che la nullità del mutuo fondiario ti consenta di evitare il pignoramento e la (s)vendita della tua casa all’asta. Per fortuna, esiste un’altra soluzione, di cui ti parleremo nel prossimo paragrafo!

Saldo e stralcio con rinuncia agli atti: la soluzione che azzera il debito

In base alla nostra esperienza, il saldo e stralcio con rinuncia agli atti è di fatto l’unica soluzione che può garantirti l’azzeramento del debito evitando la (s)vendita all’asta della tua casa.

Prima di entrare nel dettaglio, vorremmo però soffermarci su un punto fondamentale: se la tua casa è a rischio di pignoramento o è già stata pignorata, devi fare di tutto per evitare che finisca all’asta. Il motivo è presto detto: spesso le case che vanno all’asta non vengono vendute, ma svendute per una cifra ridicola, di gran lunga inferiore al valore di mercato dell’immobile. Di conseguenza, il ricavato non basta a saldare tutti i debiti e gli ex proprietari si ritrovano ancora indebitati pur avendo perso la casa.

Con la nostra soluzione invece, puoi ancora vendere la tua casa azzerando tutti i debiti, anche se è già stata pignorata e anche se è già all’asta. La cosa importante è che non sia ancora stata aggiudicata.

Ecco come funziona il saldo e stralcio con rinuncia agli atti: invece di lasciare che la tua casa venga svenduta all’asta, prendi contatto con tutti i creditori coinvolti nella procedura e cerchi di trovare un accordo sulla somma da saldare per considerare il debito estinto.

Essendo l’obiettivo quello di azzerare il debito, i creditori dovranno probabilmente accontentarsi di ricevere meno di quanto gli spetta. Per quale motivo dovrebbero accettare? Molto semplice: le aste costituiscono un rischio enorme anche per loro e nessuno può dire se e quando riceveranno indietro i loro soldi. Con la nostra soluzione, avranno invece la garanzia di ricevere subito la somma pattuita.

Da parte tua, dovrai comunque vendere la casa, ma questa volta con la certezza di azzerare tutti i tuoi debiti e di poter ricominciare senza dovere più niente a nessuno. Una volta che avranno incassato i loro soldi, i creditori firmeranno infatti una rinuncia agli atti, rinunciando così ad avanzare qualsiasi ulteriore pretesa nei tuoi confronti, presente e futura!

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Da oltre tredici anni, noi di Case Italia ci occupiamo di risolvere il problema del debito nel nostro paese. Abbiamo già aiutato tantissime persone e tantissime famiglie a evitare la (s)vendita all’asta della loro casa e a ottenere la rinuncia agli atti!

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