Pignoramento di una casa cointestata: i rischi per gli altri comproprietari

Cosa succede quando viene avviata una procedura esecutiva nei confronti di uno dei proprietari di una casa cointestata? Forse è una domanda che tu stesso ti stai ponendo perché attualmente ti trovi in questa situazione. Magari hai comprato una casa di vacanza insieme a un amico, oppure hai ereditato un immobile insieme ai tuoi fratelli. Fatto sta che, in questo momento, uno di loro sta subendo un pignoramento.

Cosa succede in questi casi? I tuoi diritti di proprietario sono garantiti o rischi di andarci di mezzo anche tu? Il nostro post di oggi vuole rispondere proprio a queste domande. Passeremo in rassegna i vari aspetti del pignoramento di una casa in comproprietà e vedremo quali sono i rischi per i proprietari non debitori. Ma soprattutto ti parleremo delle possibili soluzioni che puoi adottare per risolvere il tuo problema nel migliore dei modi!

Il pignoramento di un immobile in comproprietà: come funziona

La prima cosa che devi sapere è che una casa in comproprietà non è immune al pignoramento. Se uno dei comproprietari è oggetto di una procedura esecutiva, anche un immobile cointestato può essere espropriato e venduto all’asta. In linea di massima, ciò dovrebbe avvenire limitatamente alla quota di proprietà del debitore, in quanto gli altri proprietari non possono essere ritenuti responsabili di debiti che non sono stati loro a contrarre.

I comproprietari non debitori dovrebbero per prima cosa chiedere al Giudice di valutare la possibilità di effettuare un frazionamento della proprietà. In questo modo, sarebbe soltanto la quota del debitore a finire all’asta e non l’intero immobile. Nella maggior parte dei casi, procedere a un frazionamento non è però così evidente: pensa alle difficoltà che possono insorgere nella trasformazione di una villetta unifamiliare in due o più unità abitative, oppure nella divisione di un appartamento di piccole dimensioni. Capisci bene che il frazionamento è l’eccezione e non la regola poiché, nella gran parte dei casi, non è concretamente fattibile.

Gli altri comproprietari potrebbero a questo punto pensare di riscattare la quota del debitore, in modo che quest’ultimo abbia la possibilità di ripagare il suo debito. In alternativa, è possibile raggiungere un accordo tra il debitore, gli altri proprietari e, eventualmente, i creditori: la cosa importante è che tale accordo porti di fatto all’estinzione del debito e alla conseguente interruzione della procedura esecutiva. I comproprietari potrebbero ad esempio concedere un prestito al debitore o, in alternativa, negoziare direttamente con il creditore la cancellazione del debito.

La vendita all’asta di un immobile in comproprietà

Cosa succede però nel caso in cui gli altri comproprietari non abbiano di fatto la possibilità di riscattare la quota o di estinguere il debito? La casa cointestata può comunque finire all’asta?

Sfortunatamente sì, in un caso del genere il Giudice deciderà probabilmente di mettere la casa all’asta. Nel momento in cui questa verrà venduta, i comproprietari non debitori riceveranno una parte del ricavato proporzionale al valore della loro quota di proprietà.

A questo punto, potresti essere tentato di credere che in fondo avresti poco o nulla da perdere. Perderesti la casa, ma riceveresti un’adeguata compensazione in denaro. Purtroppo però la realtà è ben diversa, almeno nella maggior parte dei casi. Durante le aste si mettono in moto dei meccanismi di svalutazione, che hanno l’effetto di spingere il prezzo degli immobili notevolmente al ribasso. Di questo grosso problema abbiamo già parlato in modo approfondito in molti altri post e qui non entreremo nel dettaglio. Se ti interessa saperne di più sul funzionamento delle aste, ti invitiamo a consultare l’elenco di articoli che troverai alla fine di questo post.

In ogni caso, le conseguenze non sono difficili da immaginare: la vostra casa rischia di essere svenduta per una cifra ridicola, molto più bassa rispetto al suo reale valore.

Ciò costituisce un problema innanzitutto per il debitore, perché il ricavato dell’asta non sarà probabilmente sufficiente a saldare interamente i suoi debiti. Ma, nel caso di un immobile in comproprietà, anche i proprietari non debitori possono subire un danno economico non indifferente.

La somma che riceveranno i comproprietari non corrisponderà infatti al reale valore della loro quota, ma a una percentuale del ricavato. Vediamo un esempio concreto per capire meglio cosa può accadere. Mettiamo che tu abbia acquistato una casa del valore di 150.000 euro insieme a un’altra persona. Mettiamo anche che la tua quota sia pari al 50%. A un certo punto, l’altra persona non riesce più a ripagare i suoi debiti e la casa finisce all’asta, dove viene aggiudicata per 80.000 euro. Tu sei proprietario della metà di una casa che vale 150.000 euro, non hai debiti e quindi ti aspetteresti di ricevere 75.000 euro. Nella realtà però, ti spetterebbe soltanto la metà del ricavato dell’asta e non la metà del valore della casa. Questo significa che ne riceveresti soltanto 40.000, realizzando così una perdita di ben 35.000 euro!

Sappiamo che, se stai vivendo una situazione del genere, sicuramente ti starai chiedendo se non ci sia un modo per evitare tutto questo. Potresti sempre pensare di partecipare all’asta, ma anche in quel caso dovresti disporre del denaro sufficiente, senza contare che potrebbero esserci altri offerenti e che non è detto che tu riesca ad aggiudicartela.

Fortunatamente, esiste anche un’altra soluzione, un’alternativa che consente di risolvere il problema del debito evitando i meccanismi speculativi delle aste!

Rinuncia agli atti: la soluzione che azzera il debito

Se la tua casa in comproprietà non può essere frazionata e non hai la possibilità di rilevare la quota del debitore per fare in modo che questo saldi il suo debito, c’è un altro modo per evitare l’asta e la conseguente svalutazione dell’immobile.

Stiamo parlando della possibilità di negoziare un accordo con i creditori che consenta di azzerare tutti i debiti del proprietario debitore e preservare almeno in buona parte il valore della tua quota di comproprietà.

Ecco come funziona: invece di stare ad aspettare che la casa venga svenduta all’asta, si prende contatto con i creditori per cercare di trovare un punto di incontro riguardo alla somma da saldare per ottenere la cancellazione del debito. Ricorda che l’obiettivo è quello di azzerare tutti i debiti e di preservare il più possibile il valore della tua quota. Di conseguenza, è molto probabile che i creditori dovranno accontentarsi di ricevere meno di quanto effettivamente gli spetta. D’altra parte, avranno la certezza di ricevere subito la somma pattuita, senza dover attendere, magari per diversi anni, l’esito della vendita all’asta. Questo per dirti che, se la proposta di accordo sarà ragionevole, ci sono buone probabilità che accettino.

Se né tu né il debitore disponete della somma necessaria a saldare il debito, dovrete comunque vendere la casa in comproprietà, ma perlomeno non andrete incontro ai consistenti rischi di svalutazione tipici delle aste immobiliari. Una volta che i creditori avranno ricevuto la somma pattuita, firmeranno una rinuncia agli atti. Si tratta di un documento importantissimo, con il quale rinunceranno ad avanzare qualsiasi ulteriore pretesa nei confronti del debitore, presente e futura. E con questa soluzione ci sono anche ottime probabilità che il valore della tua quota venga almeno in gran parte preservato!

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