Pignoramento prima casa: tutto quello che devi sapere

In un mondo finanziario complesso, il  pignoramento rappresenta una delle tappe più temute per coloro che si trovano in difficoltà economiche. Si tratti di un debito con la banca o con l'Agenzia delle Entrate, le conseguenze possono essere gravi e spesso determinanti per il futuro finanziario di un individuo. Ma cosa comporta esattamente il pignoramento e quali sono le sue implicazioni legali?

Scopriamo insieme i dettagli sul pignoramento della prima casa e i suggerimenti utili per proteggere i propri interessi finanziari.

Requisiti essenziali per il pignoramento

Il processo di pignoramento segna l'inizio dell' espropriazione forzata di un immobile, con l'obiettivo di immobilizzare i beni del debitore per soddisfare il diritto di credito del procedente.

Affinché il creditore, o i creditori, possano procedere con il pignoramento immobiliare della prima casa o di altri beni immobili, devono soddisfare alcuni requisiti:

• Possesso di un titolo esecutivo: un documento che attesta il diritto di credito (può essere una sentenza, un decreto ingiuntivo, un assegno o una cambiale).

• Notifica al debitore dell'atto di precetto: un invito a saldare il debito entro 10 giorni.

• Eventuale iscrizione dell'ipoteca: questa fase non è obbligatoria, ma permette al creditore di rivalersi sull'immobile anche nel caso in cui venga trasferito a terzi.

• Notifica all'Ufficiale Giudiziario del pignoramento entro 90 giorni dall'atto di precetto.

Avviare la procedura di pignoramento comporta costi significativi per il creditore, il che rende piuttosto improbabile che la prima casa venga pignorata in caso di debiti di entità limitata.
 

La prima casa è pignorabile? 

Contrariamente a un'idea diffusa, la prima casa non gode di impignorabilità. Nello specifico, è soggetta a pignoramento in caso di debiti di natura privata, come quelli contratti con banche, aziende o persone fisiche.

Tuttavia, questa regola non fa distinzioni e si applica a qualsiasi tipo di debito privato. Gli unici casi in cui vi sono restrizioni al pignoramento della prima casa riguardano i debiti erariali, dove l'Agenzia delle Entrate è il creditore.

Ma cosa accade se il creditore privato intende procedere con il pignoramento della prima casa in cui vi sono minori o persone invalide? Anche in tali circostanze, non esistono disposizioni che ne impediscano il pignoramento e le proprietà del debitore restano esposte.

Nel caso di una prima casa cointestata con il coniuge, il pignoramento da parte di un creditore privato coinvolge l'intero immobile cointestato, non solo la quota di proprietà del debitore. In questa situazione, il coniuge non debitore avrà diritto a una percentuale della somma ricavata dalla vendita della casa, proporzionale alla sua quota di proprietà.

Ci sono dei limiti al pignoramento?

La questione dell'impignorabilità della prima casa è stata oggetto di attenzione da parte della Cassazione nel 2015, quando ha stabilito le condizioni che ne vietano il pignoramento attraverso il Decreto Legge n. 69/2013. Secondo questa normativa, l'Agenzia delle Entrate non può procedere al pignoramento della prima casa quando sussistono le seguenti condizioni:

• Si tratta dell'unico immobile di proprietà del debitore, che non deve essere titolare, neanche per quote, di altri immobili.

• L'immobile è la  residenza anagrafica del debitore.

• L'immobile è accatastato come abitazione civile.

• L'immobile non rientra nella categoria dei  beni di lusso (ovvero se appartiene alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9).

Tuttavia, se il debitore possiede (anche solo parzialmente) un secondo immobile e questo non è sufficiente a coprire il debito, il pignoramento della prima casa da parte dell'Agenzia delle Entrate è possibile solo se si verificano le seguenti condizioni:

• Il debito complessivo è pari o superiore a 120.000 euro.

• Il valore totale delle proprietà immobiliari del debitore è pari o superiore a 120.000 euro.

• Al debitore è stata notificata la possibilità di rateizzare l'importo dovuto.

Nel caso in cui il debito sia inferiore ai 120.000 euro, ma superiore ai 20.000 euro, l'Agenzia delle Entrate non può procedere al pignoramento della prima casa, ma può iscrivere l'ipoteca.
È importante sottolineare che, come già menzionato in precedenza, nel caso di pignoramento della prima casa da parte di privati, non esistono limiti o tutele.

Chi può pignorare la prima casa

Come abbiamo visto, soggetti autorizzati a procedere con il pignoramento della prima casa sono sia l'Agenzia delle Entrate che soggetti privati.

Per quanto riguarda l'Agenzia delle Entrate, il divieto di pignoramento della prima casa si applica solo se l'immobile costituisce l'unica abitazione di proprietà del debitore, avente le caratteristiche indicate nel paragrafo precedente.

Al contrario, quando si tratta di soggetti privati, la prima casa è sempre soggetta a pignoramento se il debitore ha contratto debiti con banche, aziende o persone fisiche. In questi casi, non esistono garanzie di impignorabilità della prima casa. L'immobile può essere pignorato per vari motivi, tra cui risarcimenti danni, mancato pagamento di debiti o qualsiasi altro inadempimento che porti all'emissione di un titolo esecutivo.

La tua casa è a rischio di pignoramento?

Se ti trovi tra coloro che rischiano di vedersi la casa pignorata o hanno già subito il pignoramento, c’è una cosa importante che devi sapere: prima o poi, una casa pignorata finisce per andare all’asta. Durante le aste immobiliari, le case spesso non vengono vendute, ma svendute a un prezzo molto inferiore al loro valore di mercato.

Tutto ciò si traduce in una perdita per gli ex proprietari, che possono trovarsi ancora pesantemente indebitati nonostante la perdita della casa. Se il ricavato dell'asta non copre tutti i debiti, la parte mancante, detta anche  debito residuo, continua a gravare sulle loro spalle anche dopo la vendita all'asta.

Cosa succede dopo il pignoramento immobiliare?

E dopo il pignoramento? Qual è il passo successivo? Se non si interviene velocemente per cercare di salvare la situazione, l’immobile finirà all’asta e il ricavato della vendita verrà impiegato per rimborsare i creditori.

Il punto è che, oltre al fatto in sé di perdere la casa, le aste portano con loro tutta una serie di problemi e di strascichi, primo fra tutti quello del debito residuo. Devi sapere che durante le aste immobiliari tendono a innescarsi dei particolari meccanismi di svalutazione che spingono il prezzo al ribasso. Di conseguenza, molti immobili finiscono per essere letteralmente svenduti per la metà o addirittura un terzo del loro valore di mercato. In questi casi, molto spesso il ricavato non basta neppure lontanamente per pagare l’intero debito degli ex proprietari di casa. E la parte che non è stato possibile saldare – il debito residuo – continua a pesare sulle loro spalle nonostante abbiano già perso la loro casa!

La soluzione che azzera il debito?

Saldo e stralcio con rinuncia agli atti

Cosa puoi fare per evitare tutto questo? A pignoramento avvenuto hai ancora la possibilità di evitare l’asta e il conseguente problema del debito residuo? Per fortuna, la risposta è sì! Negoziare un saldo e stralcio con rinuncia agli atti può ancora portarti ad azzerare il debito evitando le speculazioni delle aste.

Ecco come funziona: invece di aspettare che la tua casa venga (s)venduta all’asta, entri in contatto con i creditori coinvolti nella procedura esecutiva. L’obiettivo? Trovare con loro un accordo sulla cifra da saldare per considerare il debito estinto, che ti consenta di azzerare tutti i tuoi debiti con la vendita della casa.

Essendo il principale scopo della procedura quello di riuscire ad azzerare il tuo debito, i creditori dovranno probabilmente accontentarsi di ricevere meno di quanto gli spetta. Ma indovina un po’? Ci sono comunque ottime probabilità che accettino: le aste sono molto rischiose anche per loro, in quanto nessuno è in grado di garantirgli se e quando riceveranno indietro i loro soldi. Con la nostra soluzione potranno invece contare sul fatto di ricevere subito la somma pattuita.

Una volta raggiunto l’accordo, non ti resterà che pagare i creditori per ottenere l’azzeramento di tutti i debiti. Dovrai comunque vendere la casa, ma questa volta lo farai evitando le svalutazioni delle aste e con la certezza di cancellare il debito una volta per tutte.

Nel momento in cui avranno ricevuto i loro soldi, i creditori saranno chiamati a firmare una rinuncia agli atti, con la quale rinunceranno ad avanzare qualsiasi ulteriore pretesa nei tuoi confronti, presente e futura. Si tratta di un documento fondamentale, che segna di fatto la tua uscita definitiva dalla spirale del debito!

Case Italia compra la tua casa!

Noi di Case Italia ci occupiamo di risolvere il problema del debito nel nostro paese. Abbiamo già aiutato tantissime persone e tantissime famiglie a evitare la (s)vendita all’asta della loro casa e a ottenere la rinuncia agli atti.

Portiamo avanti la trattativa con i creditori, azzeriamo completamente il debito e la tua casa la compriamo direttamente noi. Così non devi nemmeno preoccuparti di trovare un acquirente per tempo!

Se la tua casa è stata pignorata, non perdere altro tempo! Visita il sito di Case Italia e contattaci! Valuteremo insieme la tua situazione per capire come risolverla nel migliore dei modi.

Ti interessa saperne di più su questo argomento? Allora leggi anche:

• Indebitamento: quali beni vengono pignorati per primi?

• È possibile vendere una casa pignorata?

• Quando si può bloccare il pignoramento della casa?