Riforma Cartabia: cos’è la vendita diretta nelle esecuzioni immobiliari

La riforma Cartabia riguarda l’intero sistema della giustizia italiana e, in generale, è finalizzata a renderne più efficiente il funzionamento. Come potrai immaginare, si tratta di una riforma complessa e articolata, che interessa diversi ambiti della giustizia civile e penale.

In tutto questo, ci sono delle importanti novità che riguardano anche le esecuzioni immobiliari, a cui abbiamo deciso di dedicare una serie di post qui sul nostro blog. In questo primo articolo parleremo della principale misura prevista dalla riforma: la vendita diretta. Vedremo cosa cambia in concreto per i debitori che rischiano di perdere la loro casa all’asta, quali sono i vantaggi rispetto al contesto attuale e le possibili criticità. Infine, parleremo anche di saldo e stralcio con rinuncia agli atti, la soluzione che noi di Case Italia mettiamo in pratica quotidianamente per risolvere il problema del debito subito e una volta per tutte!

Cosa prevede la riforma Cartabia nell’ambito delle esecuzioni immobiliari

Per capire cosa cambierà concretamente con la riforma, dobbiamo prima chiarire alcuni aspetti della procedura esecutiva immobiliare.

Allo stato attuale delle cose, una volta che ha avuto luogo il pignoramento non è più possibile per il debitore procedere alla vendita della sua casa nel mercato libero. Questa dovrà avvenire tramite asta immobiliare, con tutte le conseguenze del caso.

Già, perché quasi mai un immobile che finisce all’asta viene venduto al suo prezzo di mercato. Il più delle volte finisce per essere letteralmente svenduto per una cifra ridicola, che nulla ha a che fare con il suo reale valore. Puoi facilmente immaginare quale sia il risultato: molto spesso il ricavato non basta neppure per saldare i debiti degli ex proprietari, che si ritrovano così ancora fortemente indebitati pur avendo perso la loro casa!

La riforma Cartabia mira tra le altre cose a risolvere o quantomeno attenuare questa problematica. Dalla sua entrata in vigore, prevista per il prossimo 30 giugno, il debitore avrà infatti la possibilità di vendere la propria casa senza necessariamente passare dall’asta immobiliare anche dopo il pignoramento. In proposito, occorre però seguire una procedura ben precisa.

Come funziona la vendita diretta nelle esecuzioni immobiliari

Dicevamo che la riforma Cartabia introduce la possibilità per il debitore di trovare personalmente un acquirente per la propria casa anche dopo che questa è stata pignorata. Per procedere in tal senso, dovrà innanzitutto trovare un compratore e poi presentare, almeno dieci giorni prima dell’udienza di vendita, un’apposita istanza al Tribunale competente corredata dell’offerta d’acquisto ricevuta e di una cauzione pari al dieci per cento del prezzo.

A quel punto, il Giudice provvederà a verificare che il prezzo offerto dall’acquirente sia pari o superiore al prezzo base d’asta, ovvero al valore dell’immobile stabilito dal perito nominato dal Tribunale. Quest’ultimo è un requisito fondamentale, in assenza del quale la vendita diretta non potrà essere finalizzata. Se il prezzo offerto dovesse risultare inferiore rispetto al prezzo base, il compratore avrà comunque dieci giorni a disposizione per decidere se adeguare la propria offerta.

La vendita diretta nell’ambito delle esecuzioni immobiliari si pone come obiettivo quello di evitare le svalutazioni tipiche delle aste immobiliari. Detto questo, presenta a nostro avviso anche alcune criticità che approfondiremo nel prossimo paragrafo.

I punti deboli della vendita diretta nelle esecuzioni immobiliari

La prima criticità che abbiamo rilevato riguarda il fatto che, al fine di poter concludere la vendita diretta, il compratore debba offrire un importo pari o superiore al prezzo base d’asta. Il punto è che, se lo stesso immobile finisse all’asta, i partecipanti potrebbero offrire fino al venticinque per cento in meno, in quanto l’offerta minima può essere fino a un quarto inferiore rispetto al prezzo base. Da qui, possiamo facilmente dedurre che il compratore potrebbe non percepire la vendita diretta come il modo più conveniente per acquistare la casa in questione e decidere casomai di partecipare all’asta nell’intento di aggiudicarsela a un prezzo inferiore.

La seconda problematica è invece legata alle tempistiche, che nel caso specifico risultano alquanto ristrette. Abbiamo visto che il debitore deve presentare l’istanza per la vendita diretta almeno dieci giorni prima rispetto all’udienza di vendita. In altre parole, deve riuscire a trovare un acquirente in tempi brevi, cosa per niente scontata considerato il tempo mediamente necessario per riuscire a vendere un immobile nel mercato libero.

L’alternativa del saldo e stralcio con rinuncia agli atti

Fortunatamente, esiste anche un altro modo per evitare che una casa pignorata finisca all’asta con il rischio di lasciare gli ex proprietari con un debito sulle spalle. Si chiama saldo e stralcio con rinuncia agli atti e, a differenza della vendita diretta, prevede il coinvolgimento di specifiche figure professionali che si occupano di negoziare l’azzeramento del debito direttamente con i creditori coinvolti nella procedura.

In buona sostanza, l’obiettivo è quello di raggiungere un accordo sulla cifra da saldare per considerare tutti i debiti estinti. Se da un lato i creditori dovranno probabilmente accontentarsi di ricevere meno di quanto effettivamente gli spetta, dall’altro avranno la certezza di ricevere subito la cifra pattuita e ci sono quindi ottime probabilità che accettino di trovare un compromesso. Le aste sono infatti molto rischiose anche per loro, perché nessuno è in grado di garantirgli se e quando riceveranno indietro i loro soldi.

Una volta raggiunto l’accordo, non resterà che pagare i creditori per ottenere l’azzeramento di tutti i debiti. Per farlo, il debitore dovrà comunque vendere la casa, ma questa volta con la certezza di risolvere una volta per tutte il problema del debito!

I creditori saranno chiamati a firmare una rinuncia agli atti, con la quale rinunceranno ad avanzare qualsiasi ulteriore pretesa nei suoi confronti, presente e futura. Si tratta di un documento fondamentale, che segna di fatto l’uscita definitiva dall’indebitamento.

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