Saldo e stralcio: conoscere le parti coinvolte per ottenere la rinuncia agli atti

Se da qualche tempo non riesci più a pagare le rate del mutuo, il rischio che i creditori agiscano per pignorare la tua casa e metterla in vendita all’asta è reale.

In questo post ti spiegheremo prima di tutto che cosa può comportare perdere la casa all’asta, per poi passare a presentarti un’alternativa che nella maggior parte dei casi si rivela più conveniente per tutte le parti coinvolte: il saldo e stralcio.

Il saldo e stralcio è spesso l’unico modo per l’esecutato di liberarsi completamente dai debiti, perché prevede di trattare direttamente con i creditori. Per portare avanti le trattative in modo efficace, bisogna però conoscere tutti gli attori coinvolti, i loro interessi e le loro prerogative. Vedremo quindi come deve essere considerata la differenza tra la figura del creditore procedente e quella del creditore intervenuto, fattore fondamentale per impostare la negoziazione nel migliore dei modi e aumentare la probabilità di azzerare il debito.

Cosa può succedere quando la tua casa va all’asta: i rischi per il debitore e i creditori

Nel momento in cui non riesci più a pagare il mutuo, la banca che ti ha concesso il finanziamento e gli altri eventuali creditori possono chiedere che venga avviata una procedura di pignoramento. Molto probabilmente sarà la tua casa ad essere pignorata: un giudice provvederà a disporre la vendita forzata del tuo immobile, con lo scopo di impiegare il ricavato per rimborsare i tuoi creditori.

Le aste comportano però un grande rischio sia per il debitore che per i creditori, perché molto spesso gli immobili vengono aggiudicati a un prezzo molto inferiore rispetto a quello di mercato. Questo rischio aumenta considerevolmente se la prima asta va deserta, cioè se nessuno partecipa, perché per ognuna delle due aste successive il prezzo verrà ribassato di circa un quarto. Di conseguenza, il ricavato della vendita non riuscirà probabilmente a saldare interamente i debiti. Se stai per finire in questa situazione, significa che puoi restare indebitato pur avendo perso la tua casa.

Guarda il video qui sotto per capire meglio di cosa stiamo parlando.

Vediamo un esempio concreto per capire meglio. Mettiamo che il tuo debito ammonti a 80.000 euro e che il valore della tua casa venga stimato a 100.000 euro. Le prime due aste vanno deserte. Alla terza, la tua casa viene aggiudicata per 50.000 euro. Arrivato a questo punto, dovrai restituire ancora 30.000 euro ai tuoi creditori. A questa cifra, si sommano i costi del tribunale che si è occupato di organizzare l’asta, che spesso arrivano ad ammontare anche a 30.000 euro. Alla fine, pur avendo perso la tua casa, ti ritroverai con un debito residuo di 60.000 euro, che probabilmente continuerà a pesare sulle tue spalle per molto tempo.

Sappiamo che sembra ingiusto, ma questo è quello che accade con le aste immobiliari.

Ma anche per i tuoi creditori c’è uno svantaggio sostanziale: il loro credito non verrà interamente rimborsato dalla vendita all’asta. A meno che tu non disponga di altri beni pignorabili, rischiano di non vedere più i loro soldi.

Il saldo e stralcio: cos’è e perché è la direzione giusta da prendere

Il saldo e stralcio è in sostanza un accordo tra debitore e creditori, in cui questi ultimi accettano di ricevere una somma inferiore a quella che gli è effettivamente dovuta e di firmare una rinuncia agli atti, con cui si impegnano a rinunciare a qualsiasi azione presente e futura contro il debitore. Con il saldo e stralcio è come se vendessi  la tua casa, ma senza passare dall’asta. Rimarrai senza debiti e potrai ricominciare a vivere con serenità, senza dovere più niente a nessuno.

I vantaggi per i creditori sono forse meno evidenti, però ci sono eccome. Anche se dovranno accontentarsi di una cifra inferiore a quella che gli spetta, avranno la certezza di ricevere l’importo pattuito e di riceverlo in tempi brevi. Non dovranno aspettare l’esito dell’asta e non si assumeranno il rischio di non rivedere più gran parte dei loro soldi.

Ecco perché, oltre a liberare dai debiti la persona o la famiglia che ha perso la casa, il saldo e stralcio offre più certezze rispetto alle aste immobiliari anche ai creditori.

Condurre una trattativa di saldo e stralcio: la differenza tra creditore procedente e intervenuto

Se il tuo obiettivo è quello di ottenere la rinuncia agli atti tramite saldo e stralcio devi essere in grado di portare avanti le trattative con i creditori in modo consapevole, tenendo sempre presenti tutti gli interessi in gioco. Il primo passo da compiere per muoverti in questa direzione è quello di conoscere la differenza tra due diversi attori che giocano un ruolo importante nella procedura esecutiva:

• Il creditore procedente: nel caso in cui vi sia più di un creditore, il procedente è quello che apre la procedura esecutiva nei confronti del debitore.
• I creditori intervenuti: sono i creditori che intervengono in un secondo momento, dopo che il procedente ha avviato la procedura esecutiva, per partecipare al ricavato dalla vendita all’asta.

Il procedente è dunque colui che dà il via alla procedura che porta al pignoramento, in parole semplici è il primo che arriva a bussare alla porta. Non è detto però che sia lui il creditore principale e di conseguenza non dovrà necessariamente essere il tuo interlocutore preferenziale.

Il procedente è tra l’altro tenuto a informare gli altri creditori che hanno un diritto di prelazione sui beni oggetto del pignoramento, ovvero coloro che hanno la prerogativa di vedersi rimborsato il credito per primi perché vantano un diritto reale di garanzia sulla tua casa, come può essere ad esempio un’ipoteca.

Riconoscere gli interlocutori principali per condurre con successo le trattative

A questo punto, puoi facilmente immaginare le conseguenze: i creditori, informati dal procedente del pignoramento, non tarderanno ad accodarsi e a far valere le loro pretese. Per questo motivo, devi sempre individuare non tanto i primi creditori che si fanno avanti, ma quelli che vantano un credito privilegiato, anche se per il momento non sono ancora intervenuti nella procedura.

Facciamo anche qui un esempio, per rendere le cose più chiare: mettiamo che il procedente sia il condominio, che vanta nei confronti del debitore un credito di 20.000 euro. Tra i creditori c’è anche l’istituto bancario, che vanta un credito decisamente maggiore, diciamo di 70.000 euro, garantito da un’ipoteca di primo grado. Anche se per il momento la banca non si è ancora fatta avanti, quasi sicuramente non tarderà a farlo, soprattutto dopo essere stata informata dell’azione avviata dal procedente. In un caso del genere, per impostare la trattativa nel modo giusto è importante dare la priorità ai creditori principali, che non necessariamente coincidono con quelli che si sono fatti avanti per primi.

Limitarsi a trattare con il procedente, senza considerare le altre parti che entreranno in gioco nel prossimo futuro, può portare a commettere degli errori che potrebbero compromettere il saldo e stralcio e il conseguente azzeramento del debito.

Se non riesci più a pagare il mutuo e rischi di perdere la casa all’asta, Case Italia può intervenire e aiutarti a uscire da questa situazione senza più debiti. Grazie a un’esperienza decennale in questo settore e a una rete di investitori e professionisti, entriamo in trattativa diretta con i tuoi creditori con l’obiettivo di negoziare il saldo e stralcio e ottenere la rinuncia agli atti.

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