Una casa in affitto può essere pignorata?

Molte persone pensano che, affittando la loro casa a una terza persona, questa sia automaticamente al riparo dal pignoramento in virtù del contratto stipulato tra inquilino e proprietario.

Ma le cose stanno davvero così? Se hai affittato la tua casa a un inquilino puoi dormire sonni tranquilli? E se la tua casa è già sottoposta a pignoramento, puoi ancora scegliere di affittarla e in questo modo evitare che venga messa all’asta?

Nel post di oggi risponderemo a tutte queste domande e poi ti parleremo anche dell’unica alternativa che ti permette di evitare l’asta e di uscire subito dal problema del debito!

Ho affittato la mia casa a un inquilino: possono comunque pignorarla?

Questa è probabilmente la prima domanda che ti stai ponendo in questo momento e quindi vogliamo risponderti subito: sì, la tua casa può essere pignorata anche se è abitata da un inquilino con cui hai stipulato un contratto e che paga regolarmente l’affitto. Puoi dedurne che il fatto di aver affittato la tua casa non ti mette al riparo dal pignoramento.

Un’altra questione sono i diritti dell’inquilino, che non vengono automaticamente meno nel caso in cui la casa venga venduta all’asta e passi nelle mani di un nuovo proprietario. Quest’ultimo potrebbe essere infatti tenuto a rispettare il contratto di locazione fino alla scadenza e nel prossimo paragrafo vedremo quando questo effettivamente avviene.

Cosa succede quando il contratto di locazione viene stipulato prima del pignoramento

Dicevamo che una casa affittata può comunque essere pignorata. Nell’eventualità in cui il contratto di locazione sia stato stipulato prima del pignoramento, l’inquilino ha però il diritto di continuare ad abitarci fino alla scadenza del contratto, anche se l’immobile è stato acquistato all’asta da un nuovo proprietario.

In questo caso, si dice che il contratto è opponibile ai creditori, cioè l’inquilino può continuare a farlo valere nonostante il pignoramento e la conseguente vendita all’asta. A tal fine, è però importante che vengano soddisfatte due condizioni:

• Il contratto di locazione deve essere regolarmente registrato.
• Il contratto deve essere stato trascritto nei registri immobiliari prima del pignoramento, in modo che i partecipanti all’asta possano prenderne atto prima di decidere se acquistare o meno.

La risoluzione del contratto di locazione su un immobile pignorato

Ricapitolando, se il contratto di locazione è stato stipulato prima del pignoramento, questo rimane in linea di principio valido fino alla scadenza.

Se invece il contratto viene stipulato dopo il pignoramento, o se le condizioni che abbiamo elencato nel paragrafo precedente non vengono soddisfatte, allora le cose cambiano. Perché in questi casi il contratto di locazione non è opponibile, cioè in pratica il nuovo proprietario non è tenuto a rispettarlo e potrà quindi procedere allo sfratto dell’inquilino non appena entrato in possesso dell’immobile.

La locazione di un immobile pignorato è reato?

Come abbiamo appena visto, affittare la tua casa non ti servirà a salvarla dal pignoramento. E questo vale in tutti i casi, anche se il contratto di locazione è stato stipulato prima del pignoramento. L’unica questione a rimanere aperta è quella dell’opponibilità, che però riguarda sostanzialmente i rapporti tra l’inquilino e il nuovo proprietario che si sarà aggiudicato la tua casa all’asta.

Magari adesso ti starai domandando se, a pignoramento già avvenuto, tu non possa comunque affittare la tua casa. Non la salveresti dal pignoramento, ma se potessi incassare gli affitti anche solo per un breve periodo, forse riusciresti ad attenuare le tue difficoltà finanziarie.

Purtroppo, anche in questo caso non possiamo darti una buona notizia. Una volta che un immobile è stato pignorato, il debitore non può affittarlo a meno che non ottenga l’autorizzazione del Giudice. D’altra parte, è anche vero che il debitore rimane formalmente il proprietario di casa fino al momento in cui viene emesso il decreto di trasferimento. Perciò, se decidessi di affittare comunque la tua casa, non commetteresti un vero e proprio reato. Il contratto di locazione verrebbe considerato valido, semplicemente non sarebbe opponibile (e quindi il nuovo proprietario non sarebbe tenuto a rispettarlo).

Il problema però è un altro. Già, perché, nonostante tu sia ancora il proprietario di casa, non potresti incassare gli affitti del tuo immobile pignorato.

Il pignoramento dei canoni di locazione: come funziona

Nel momento in cui una casa affittata a un inquilino viene pignorata, non è più il proprietario a incassare gli affitti. Questi dovranno essere versati al custode giudiziario, che provvederà a sua volta a ripartirli tra i creditori che sono intervenuti nella procedura esecutiva.

E non finisce qui perché, oltre a non incassare nulla, per l’Agenzia delle Entrate gli affitti versati dall’inquilino sono comunque parte del tuo reddito, anche se lo stai utilizzando per ridurre il tuo debito. In altre parole, ci dovresti pure pagare le tasse.

Risolvere il problema del debito con la rinuncia agli atti

In questo post abbiamo visto che il fatto di affittare la tua casa a un inquilino non la mette al riparo dal pignoramento. Casomai, potrebbe essere più difficile da vendere all’asta, perché in molti casi il nuovo proprietario sarebbe tenuto a onorare il contratto di locazione. Ricorda però che questo non è necessariamente un vantaggio, anzi: se la tua casa restasse invenduta alla prima asta, il prezzo base potrebbe scendere fino al 25%, innescando un meccanismo speculativo per cui il ricavato della vendita non basterebbe a saldare buona parte del tuo debito. Di conseguenza, ti ritroveresti ancora fortemente indebitato pur avendo perso la casa!

Adesso è finalmente arrivato il momento di parlarti di un’altra soluzione, che funziona davvero e ti permette di risolvere il problema del debito, subito e una volta per tutte! Ecco di cosa si tratta: invece di aspettare che la tua casa venga messa all’asta, si agisce per tempo cercando di accordarsi direttamente con i creditori sulla somma di denaro da restituire.

Tieni presente che l’obiettivo di questa procedura è quello di azzerare completamente il tuo debito e che quindi i creditori dovranno probabilmente accontentarsi di ricevere meno di quanto effettivamente gli spetta. D’altra parte, se la casa finisse all’asta rischierebbero di vedersi rimborsata solo una piccola parte del credito, magari dopo molto tempo. Con questa soluzione invece hanno la certezza di ricevere subito la somma pattuita e ci sono quindi ottime probabilità che accettino.

Una volta raggiunto l’accordo, dovrai vendere la casa per poter pagare i creditori. La tua casa verrà comunque venduta, ma perlomeno non finirà all’asta, con il conseguente rischio che il ricavato non basti a saldare il tuo debito. A questo punto, i creditori firmeranno la rinuncia agli atti, un documento con il quale rinunciano ad avanzare qualsiasi ulteriore pretesa nei tuoi confronti, presente e futura! Questo significa che il tuo debito verrà azzerato e tu potrai finalmente ricominciare daccapo con la certezza di non dovere più niente a nessuno!

Case Italia azzera il debito!

Case Italia è la società che, da più di dieci anni, si occupa di risolvere il problema del debito nel nostro paese. Abbiamo già aiutato tantissime famiglie italiane a evitare di perdere la loro casa all’asta. Portiamo avanti le trattative con i creditori e acquistiamo direttamente la loro casa, azzerandogli completamente il debito!

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