Vendere casa a prezzo simbolico per salvarsi dal pignoramento?

Vale davvero la pena vendere casa a un prezzo simbolico, magari per cederla a un parente, invece di optare per una donazione? Ultimamente si sente spesso parlare di immobili messi in vendita a prezzi simbolici: un esempio sono le tante “case a un euro” offerte da diverse amministrazioni comunali con l’obiettivo di ripopolare paesi a rischio di spopolamento. Tuttavia, quando la compravendita avviene tra privati, emergono dubbi legittimi.

Sebbene legalmente possibile, perché venditore e acquirente sono liberi di concordare il prezzo desiderato, la vendita a prezzo simbolico tende a suscitare l’attenzione dell’Agenzia delle Entrate, poiché talvolta utilizzata per fini poco chiari, come l’evasione fiscale. 

Per questo motivo, è sempre consigliabile conoscere il reale valore di mercato della propria casa, ad esempio tramite un servizio di valutazione immobiliare, al fine di proporre ai potenziali acquirenti prezzi adeguati.

Cosa si intende per prezzo simbolico?

Quando si parla di vendere casa a prezzo simbolico, si intende offrire un immobile a somme davvero irrisorie, non semplicemente un po' inferiori alle valutazioni di mercato, ma quasi regalate, a pochi euro.

Quando la vendita a prezzo simbolico avviene tra privati sul mercato immobiliare può destare sospetti negli enti di controllo, in particolare l’Agenzia delle Entrate. Una differenza eccessiva tra prezzo proposto e valore effettivo dell’immobile potrebbe essere interpretata come un tentativo di evasione fiscale, con conseguenti sanzioni per entrambe le parti.

Chi decide a quanto vendere una casa?

Quando si decide di vendere una casa, il prezzo viene solitamente stabilito considerando vari fattori. Spesso i proprietari si basano sul valore catastale dell’immobile per evitare problemi con il Fisco e garantire una transazione senza intoppi. In molti casi, aggiungono una quota al valore catastale per allinearsi ai prezzi medi di mercato della zona.

Ma chi decide a quanto vendere una casa? A livello normativo, non ci sono vincoli specifici per stabilire il prezzo di un immobile: venditore e acquirente possono accordarsi liberamente, poiché vige l’autonomia negoziale. In altre parole, ognuno è libero di stipulare un contratto alle condizioni economiche che ritiene più soddisfacenti.

Teoricamente, la decisione sul prezzo spetta unicamente al venditore, salvo negoziazioni con l’acquirente. Tuttavia, nella pratica, vendere un’abitazione a valori diversi da quelli di mercato può essere economicamente svantaggioso. Di solito, si rispettano le consuetudini sui prezzi minimi degli immobili, calcolati moltiplicando il valore catastale per 115,5 per la prima casa o per 126 per la seconda. Se questi parametri non vengono rispettati e riportati sul contratto di compravendita, si rischia di attirare l’attenzione dell’Agenzia delle Entrate.

Perché vendere casa a un prezzo simbolico?

Considerando la libertà di negoziazione tra le parti, perché alcuni scelgono di vendere casa a un prezzo simbolico? Le ragioni possono essere varie, alcune lecite e altre non consentite:

1. Alternativa alla donazione dell’immobile: Alcuni proprietari vedono la vendita a prezzo simbolico come una buona alternativa alla donazione della casa. Ad esempio, potrebbero preferire questa strada per lasciare un immobile a una persona cara, evitando che gli eredi possano avanzare pretese. La donazione, infatti, può essere contestata dagli eredi nei successivi 10 anni.

2. Eludere il Fisco: La vendita a prezzo simbolico può essere sfruttata da malintenzionati per eludere il Fisco. L’immobile viene venduto a una somma irrisoria per nascondere il reale accordo tra proprietario e acquirente, che verrà pagato in nero con metodi non tracciabili.

 Questi sono casi estremi e non ammessi dal nostro ordinamento, che espongono a sanzioni e conseguenze penali, ma spiegano perché l’Agenzia delle Entrate presti particolare attenzione a questo tipo di compravendite tra privati.

I rischi di vendere casa a prezzo simbolico

Anche quando si è mossi dai più nobili intenti e non si utilizza la vendita a prezzo simbolico in modo improprio, ci sono rischi significativi. Questi riguardano sia i rapporti con l’Agenzia delle Entrate sia quelli con gli eredi.
 

Casa a prezzo irrisorio e controlli dell’Agenzia delle Entrate

Come già ampiamente detto, la vendita di una casa a prezzo simbolico può attirare l’attenzione dell’Agenzia delle Entrate, anche quando è del tutto legittima. Questo perché tale compravendita può essere sfruttata per l’evasione fiscale, sollevando dubbi come:

• Elusione delle tasse: La rinuncia al valore di mercato per un prezzo simbolico può destare sospetti, poiché il proprietario beneficia di una riduzione delle tasse commisurate al prezzo di vendita, come le imposte di registro, e paga meno imposte sul reddito.

• Vendita in nero: Un proprietario malintenzionato potrebbe vendere ufficialmente la casa a un prezzo simbolico e ricevere il resto del valore tramite pagamenti in nero.

 L’Agenzia delle Entrate potrebbe intervenire con controlli rigorosi e, in caso di violazioni, applicare sanzioni. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale verrebbero ricalcolate in base al valore effettivamente concordato e nascosto dalla vendita a prezzo irrisorio, con multe dal 50 al 100% sulla differenza tra l’imposta dovuta e quella applicata.
 

I rischi con gli eredi

Quando la vendita a prezzo irrisorio viene scelta in alternativa alla donazione, si rischiano azioni risarcitorie da parte dei legittimi eredi. La donazione può essere revocata entro 10 anni dal decesso del donante, se gli eredi ritengono che abbia leso i loro diritti ereditari. Optando per la vendita simbolica, teoricamente si elude questo rischio.

Tuttavia, questo stratagemma è spesso utilizzato tra parenti – per esempio, un padre di famiglia che vende la casa a un cugino per evitare che venga ereditata dai figli. Questo può sollevare sospetti e portare a richieste di controllo da parte degli eredi. Questi possono:

• Richiedere di verificare che la vendita non sia fittizia, e ottenere l'annullamento in caso contrario.

• Imporre l’azione revocatoria sulla transazione effettuata.

In definitiva, per evitare controlli, sanzioni o cause legali, è necessario dimostrare motivi del tutto leciti per giustificare questa tipologia di vendita. È indispensabile farsi assistere da un esperto legale prima di procedere con la vendita a prezzo simbolico di un immobile.

L'alternativa legale al pignoramento?

Cosa puoi fare per evitare tutto questo? A pignoramento avvenuto hai ancora la possibilità di evitare l’asta e il conseguente problema del debito residuo? Per fortuna, la risposta è sì! Negoziare un saldo e stralcio con rinuncia agli atti può ancora portarti ad azzerare il debito evitando le speculazioni delle aste.

Ecco come funziona: invece di aspettare che la tua casa venga (s)venduta all’asta, entri in contatto con i creditori coinvolti nella procedura esecutiva. L’obiettivo? Trovare con loro un accordo sulla cifra da saldare per considerare il debito estinto, che ti consenta di azzerare tutti i tuoi debiti con la vendita della casa.

Essendo il principale scopo della procedura quello di riuscire ad azzerare il tuo debito, i creditori dovranno probabilmente accontentarsi di ricevere meno di quanto gli spetta. Ma indovina un po’? Ci sono comunque ottime probabilità che accettino: le aste sono molto rischiose anche per loro, in quanto nessuno è in grado di garantirgli se e quando riceveranno indietro i loro soldi. Con la nostra soluzione potranno invece contare sul fatto di ricevere subito la somma pattuita.

 Una volta raggiunto l’accordo, non ti resterà che pagare i creditori per ottenere l’azzeramento di tutti i debiti. Dovrai comunque vendere la casa, ma questa volta lo farai evitando le svalutazioni delle aste e con la certezza di cancellare il debito una volta per tutte.

Nel momento in cui avranno ricevuto i loro soldi, i creditori saranno chiamati a firmare una rinuncia agli atti, con la quale rinunceranno ad avanzare qualsiasi ulteriore pretesa nei tuoi confronti, presente e futura. Si tratta di un documento fondamentale, che segna di fatto la tua uscita definitiva dalla spirale del debito!

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