Asta casa

Quello della vendita della casa all'asta è un dramma che riguarda sempre più da vicino moltissime famiglie italiane. Volendo dare uno sguardo alle cifre, si stima che nel corso del 2019 le aste immobiliari abbiano generato una perdita complessiva di 3,4 miliardi di euro. Questa perdita è stata di fatto maturata sugli immobili che non sono stati aggiudicati nel corso della prima asta: ben 160 mila per un valore di circa 18 miliardi.

In Italia, il fenomeno delle case all’asta sta assumendo dimensioni preoccupanti, producendo un evidente
impatto negativo sul valore del patrimonio immobiliare, sulla situazione finanziaria delle famiglie e
sull’intero sistema economico.

Ma cosa si nasconde dietro alla vendita all’asta di una casa?

Come si generano queste importanti perdite di valore? Il problema alla base è sempre lo stesso e riguarda i meccanismi speculativi propri delle aste
immobiliari. Quando una casa finisce all’asta, la priorità è quella di riuscire a venderla in tempi
ragionevolmente brevi, in modo da soddisfare quanto prima le pretese dei creditori ed evitare che
l’ammontare del debito cresca a dismisura man mano che aumentano gli interessi e le spese giudiziarie.
Sfortunatamente però, nella maggior parte dei casi questo obiettivo non viene raggiunto nel corso della
prima asta.

Cosa sono le aste deserte ?

Le aste deserte, quelle a cui non partecipa nessun offerente, sono infatti una realtà più frequente di quanto si possa pensare. E quando il Giudice constata che un immobile all’asta non ha destato alcun interesse, può decidere di ridurre il prezzo base fino al 25% ad ogni asta successiva che sarà necessario organizzare. Se ad esempio il prezzo base era stato originariamente fissato a 250.000 euro ma la prima asta è andata deserta, al momento di organizzare la seconda asta il Giudice potrà ridurlo fino al 25%, portandolo a 187.500 euro. Se anche la seconda asta non dovesse produrre alcun esito e fosse necessario procedere con una terza, potrà ridurre il prezzo di un ulteriore 25%, portandolo questa volta a 140.625 euro. Ecco spiegato il motivo per cui il ricavato della vendita all’ asta di una casa spesso non basta neanche lontanamente a saldare tutti i debiti degli ex proprietari. Molti di loro rimangono infatti ancora fortemente indebitati, e questo nonostante abbiano già perso la casa!

Quali sono i provvedimenti emanati in merito alle aste immobiliari dalle autorità politiche ?

Quello delle aste immobiliari è un problema ben noto nel nostro paese e, nel corso degli anni, le autorità
politiche hanno emanato svariati provvedimenti per cercare di contrastarlo. Vediamone alcuni nel
dettaglio:

• La legge 3/2012 sul sovraindebitamento: prevede la possibilità di rimborsare il debito attraverso un piano rateale e, in alcuni casi, anche di ridurne l’ammontare complessivo tenendo conto della situazione finanziaria in cui si trova il debitore. Possono usufruirne i consumatori, i liberi professionisti e i piccoli imprenditori che non se ne sono già avvalsi nel corso degli ultimi cinque anni.
• Il Fondo di solidarietà per i mutui prima casa (Fondo Gasparrini): offre ai debitori la possibilità di sospendere il pagamento del mutuo per un massimo di diciotto mesi. Il Fondo si fa carico del 50% degli interessi maturati nel corso del periodo di sospensione.

L’ultimo di questi provvedimenti di cui vogliamo parlare è stato introdotto dal decreto fiscale 2020. Si tratta
di una novità importante e per questo crediamo che meriti un approfondimento a sé. A partire dall’entrata
in vigore del decreto, la banca è infatti tenuta, qualora vengano soddisfatte determinate condizioni, a
rinegoziare il mutuo. Il debitore potrà farne richiesta al Giudice, interrompendo così la procedura di
pignoramento. Attenzione però: si tratta di una possibilità riservata alle persone fisiche a cui è stata
pignorata la cosiddetta “prima casa”, ovvero l’unico immobile che possiedono. È necessario inoltre che non vi siano altri creditori coinvolti nella procedura esecutiva oltre alla banca che ha concesso il mutuo. A parte questo, il decreto fiscale ha fissato delle condizioni più specifiche che il debitore è tenuto a soddisfare per poter beneficiare di questa soluzione:

• L’importo offerto dal debitore in sede di rinegoziazione deve corrispondere almeno al 75%dell’ultimo prezzo base d’asta fissato dal Tribunale.
• Il rimborso del debito deve avvenire entro trent’anni dalla sottoscrizione del nuovo mutuo e in ogni caso entro gli ottant’anni di età del debitore.
• Il debitore deve saldare le spese giudiziarie maturate fino al momento della sottoscrizione dell’accordo.

È inoltre importante sottolineare che, almeno per il momento, la nuova misura ha carattere provvisorio.
Infatti, i debitori interessati ad avvalersi di questa possibilità dovranno presentare la loro richiesta entro il
31 dicembre 2021.

Ci possono essere altre soluzioni più indicate per risolvere il problema del debito ?

I provvedimenti che abbiamo appena visto sono stati emanati per cercare di evitare la vendita all’asta della casa, rivelandosi efficaci in alcuni casi. Tuttavia, su questo punto crediamo sia necessario fare una
riflessione: tutti prevedono in un modo o nell’altro la rateizzazione del debito e l’impegno del debitore a
tenere fede agli impegni presi. In caso contrario, ci si ritroverebbe punto e a capo, con il rischio che la casa venga messa all’asta e l’eventualità che nel frattempo siano stati accumulati altri debiti.

Per questo è importante valutare attentamente a priori se le soluzioni di cui abbiamo parlato siano
effettivamente le più indicate per risolvere il problema del debito. Nel caso in cui il debitore abbia avuto
delle difficoltà in passato, da cui sia poi però riuscito a riprendersi ristabilendo una certa stabilità
finanziaria, allora una forma di rateizzazione potrebbe effettivamente costituire una buona soluzione. Tra
l’altro, in questo modo potrebbe evitare di vendere la sua casa e continuare quindi a viverci.

Se però, nel momento in cui il debitore decide di avvalersi della rateizzazione, la sua situazione risulta
ancora precaria, allora dovrà probabilmente valutare di intraprendere una strada diversa: una soluzione
che gli permetta di estinguere completamente i suoi debiti e di ripartire con la certezza di non dovere più
niente a nessuno.

Cos'è e come funziona il saldo e stralcio ?

La buona notizia è che questa soluzione esiste. Si chiama saldo e stralcio e consente di azzerare il debito
evitando la vendita all’ asta della casa. Vediamo subito in che cosa consiste: invece di aspettare che la
procedura esecutiva faccia il suo corso, il debitore prende contatto con i creditori e propone loro un
accordo in merito alla somma da saldare per poter estinguere il debito. Questa somma sarà probabilmente inferiore a quella dovuta, altrimenti il debitore non riuscirebbe a risanare completamente la sua situazione finanziaria. Eppure, ci sono ottime probabilità che i creditori siano disposti a negoziare. Le aste risultano infatti molto rischiose anche per loro: se la casa dovesse essere aggiudicata a un prezzo di gran lunga inferiore al suo valore reale, rischierebbero di vedersi rimborsata solo una piccola parte del dovuto, magari dopo molto tempo. Invece con il saldo e stralcio hanno la garanzia di ricevere subito la somma pattuita.

Per riuscire a pagare i creditori, il debitore dovrà comunque vendere la casa, ma quantomeno non verrà
svenduta all’asta, con il rischio di lasciargli un debito residuo che potrebbe continuare a gravare sulle sue
spalle per il resto della vita. Una volta venduta la casa e pagati i creditori, questi ultimi firmeranno una
rinuncia agli atti, un documento fondamentale con cui rinunceranno ad avanzare qualsiasi ulteriore
pretesa, presente e futura. Così, il debitore avrà finalmente la certezza di essere riuscito a risolvere la sua
situazione di indebitamento.

Testimonianze

VIDEO TESTIMONIANZE REALI DA PERSONE CHE SONO STATE AIUTATE DA CASE ITALIA

Case Italia è la società che si occupa di risolvere il problema del debito nel nostro paese. Da più di dieci
anni, aiutiamo le famiglie italiane a trovare una soluzione sostenibile al pignoramento, evitando la vendita
all’asta della casa e cancellando tutti i loro debiti grazie all’ottenimento della rinuncia agli atti. E la loro
casa, la acquistiamo direttamente noi. Così eliminiamo anche il problema di riuscire a trovare un acquirente per tempo!