Aste immobiliari

Le aste immobiliari sono una tipologia di aste giudiziarie che riguardano appunto i beni immobili. Queste si svolgono di norma nell’ambito di una procedura esecutiva, durante la quale un Tribunale dispone l’espropriazione e la vendita forzata di un immobile di proprietà del debitore.

Possiamo dedurne che la vendita di un immobile all’asta si verifica nel momento in cui il proprietario non riesce più a fare fronte ai propri debiti. Le aste immobiliari hanno infatti lo scopo di permettere ai creditori di recuperare quanto gli spetta nei casi in cui il debitore non sia più solvibile, cioè non disponga della liquidità necessaria per rimborsare i suoi debiti attenendosi all’eventuale piano rateale precedentemente concordato.

Come si svolge concretamente un’asta giudiziaria di beni immobili?

Per prima cosa, l’immobile destinato a essere venduto all’asta viene esaminato da un perito incaricato dal Tribunale. Lo scopo della perizia è quello di stimarne il valore, che verrà in seguito preso come riferimento per stabilire il prezzo base.

Il prezzo base determina a sua volta l’offerta minima, ovvero l’importo minimo che gli offerenti devono offrire per poter partecipare all’asta. A rigor di logica, prezzo base e offerta dovrebbero corrispondere, anche se nella realtà possiamo constatare che spesso non è così. Il Tribunale che si occupa della vendita all’asta ha infatti la facoltà di fissare l’offerta minima al di sotto del prezzo base, riducendola fino al 25% rispetto a quest’ultimo. Questa possibilità, prevista dalla legge, va purtroppo a svantaggio del debitore che, già a partire dalla prima asta, va incontro all’eventualità di ottenere un ricavato inferiore rispetto a quello che avrebbe ottenuto vendendo il suo immobile sul mercato libero.

Cosa succede se un immobile rimane invenduto dopo la prima asta?

Questo non è però l’unico rischio delle aste immobiliari. Spesso succede che un immobile rimanga invenduto dopo la prima asta. Generalmente, ciò accade perché l’asta è andata deserta, cioè nessun offerente si è fatto avanti per prendervi parte. In questi casi, il Tribunale provvederà ad organizzare una seconda e, se necessario, anche una terza asta. Ogni volta che si renderà necessario procedere con una nuova asta, il Giudice potrà decidere di ridurre il prezzo base fino al 25% rispetto al precedente. Si tratta ovviamente di un grande rischio per il debitore, in quanto una riduzione del prezzo base significa sostanzialmente andare incontro all’eventualità di vedere la propria casa svenduta per un importo di gran lunga inferiore al suo reale valore.

Vediamo un esempio concreto per capire meglio come il fenomeno delle aste deserte possa produrre un impatto significativo sul prezzo di aggiudicazione di un immobile all’asta. Mettiamo che il perito incaricato dal Tribunale abbia stabilito che il valore di una casa sia di 250.000 euro. Per cercare di agevolare la vendita, il Giudice decide di fissare l’offerta minima della prima asta a 187.500 euro, ovvero il 25% in meno rispetto al prezzo base. Nonostante questo, la prima asta va deserta, non vi è alcun offerente. Viene dunque organizzata una seconda asta e questa volta il Tribunale fissa l’offerta minima a 140.625 euro, il 25% in meno rispetto alla precedente. L’asta va nuovamente deserta e si rende dunque necessario organizzarne una terza. Vista l’evidente difficoltà a vendere l’immobile in questione, il Giudice decide di ridurre ulteriormente il prezzo base, e di conseguenza l’offerta minima, di un’ulteriore 25%. Questo significa che, arrivati alla terza asta, l’offerta minima sarà pari a 105.469 euro. Ricordiamo che il valore stimato dal perito ammontava a 250.000 euro, mentre ora l’immobile potrebbe essere aggiudicato per soli 105.469 euro, meno della metà di quello che sarebbe il suo prezzo di mercato.

Questo meccanismo di svalutazione potrebbe protrarsi ulteriormente, anche oltre la terza asta. È un aspetto che teniamo a sottolineare perché sono in molti a credere che, nel caso in cui anche la terza asta andasse deserta, la procedura verrebbe interrotta e l’immobile tornerebbe a essere di proprietà del debitore. Ciò non è in realtà necessariamente vero, poiché la legge non prevede un numero massimo di aste. Quella di fermarsi dopo la terza asta è una decisione che spetta al Giudice, che delibera di volta in volta valutando ogni singolo caso.

Quali sono gli svantaggi per il debitore connessi alle aste immobiliari ?

A questo punto, gli svantaggi per il debitore connessi alle aste immobiliari dovrebbero essere chiari: la sua casa rischierebbe concretamente di essere svenduta per una cifra ridicola, di gran lunga inferiore al suo prezzo di mercato. Di conseguenza, egli andrebbe incontro all’eventualità di non riuscire neppure a ripagare tutti i suoi debiti, in quanto il ricavato della vendita non sarebbe sufficiente.

Alcune persone sono convinte del fatto che, una volta che la loro casa sarà stata venduta all’asta, i loro debiti si estingueranno, indipendentemente dal prezzo di vendita. La realtà è però ben diversa: il debito residuo, cioè la parte di debito che non si riesce a saldare con il ricavato dell’asta, continuerà a pesare sulle spalle del debitore, che potrà vedersi pignorati altri beni, se non addirittura un quinto del suo stipendio.

Le aste immobiliari sono rischiose per il debitore ?

Ecco perché le aste immobiliari sono così rischiose per il debitore: gli immobili vengono spesso svenduti per poche decine di migliaia di euro e di conseguenza il ricavato non basta a saldare tutti i debiti degli ex proprietari. Oltre a questo, occorre tenere conto anche delle spese giudiziarie, che molte volte raggiungono cifre a quattro zeri.

C’è un’alternativa che consente al debitore di cancellare interamente il suo debito senza passare dalle aste immobiliari ?

Fortunatamente però, a tutto questo c’è un’alternativa che consente al debitore di cancellare interamente il suo debito senza passare dalle aste immobiliari. È vero che, una volta pignorato, un immobile non può più essere venduto nel mercato libero. Ma esiste un’altra strada che consente al debitore di evitare la vendita della sua casa all’asta. La procedura prevede di entrare in contatto diretto con i creditori per negoziare con loro un accordo.

L’accordo in questione dovrebbe consentire al debitore di cancellare tutti i suoi debiti e ai creditori di recuperare almeno una parte della somma che gli spetta in tempi ragionevolmente brevi. Ricordiamo infatti che le aste costituiscono un rischio anche per gli stessi creditori che, in base alle tempistiche e al prezzo di aggiudicazione, devono considerare l’eventualità di non riuscire a incassare il loro credito, o di recuperarne solo una minima parte dopo molto tempo.

Negoziando un accordo con il debitore, questi hanno invece la possibilità di ottenere subito la cifra pattuita, senza dover attendere l’esito incerto delle aste immobiliari. Da parte sua, il debitore dovrà comunque vendere la sua casa per poter pagare i creditori, ma quantomeno avrà la certezza di ricominciare una nuova vita senza debiti. Una volta che i creditori saranno stati pagati, questi firmeranno infatti una rinuncia agli atti. Si tratta di un documento di importanza fondamentale, con il quale rinunciano ad avanzare qualsiasi ulteriore pretesa nei confronti del debitore, presente e futura.

Testimonianze

VIDEO TESTIMONIANZE REALI DA PERSONE CHE SONO STATE AIUTATE DA CASE ITALIA

Case Italia è la società che si occupa di risolvere il problema del debito nel nostro paese. Da più di dieci anni, aiutiamo le famiglie italiane a evitare la vendita della loro casa all’asta e a cancellare tutti i loro debiti ottenendo la rinuncia agli atti.