Esecuzione immobiliare

Un’esecuzione immobiliare è sostanzialmente una procedura che consente a uno o più creditori di recuperare la somma di denaro che gli spetta, quando questa non gli è stata restituita dal debitore in base agli accordi presi. In sintesi, i creditori possono rivolgersi al Tribunale e pretendere che i beni di proprietà del debitore vengano pignorati e messi all’asta, al fine di soddisfare le loro pretese. In questo caso specifico, il bene oggetto del pignoramento sarà un immobile, perché stiamo parlando di esecuzione immobiliare.

Prima di addentrarci nel funzionamento della procedura, soffermiamoci un momento sulle possibili conseguenze per il debitore. Qualora non si dovesse trovare un altro modo per risolvere la situazione, la sua casa finirebbe per essere venduta all’asta, probabilmente per un prezzo di gran lunga inferiore al suo valore di mercato. Le aste sono infatti regolate da alcuni meccanismi che, nella maggior parte dei casi, spingono al ribasso i prezzi degli immobili. Di conseguenza, il debitore rischia di perdere la sua casa per molto meno di quanto vale, andando incontro all’eventualità che il ricavato non basti neppure per saldare interamente i suoi debiti.

Fortunatamente, esistono delle alternative che consentono di evitare queste situazioni paradossali, di cui parleremo tra poco. Prima però, passiamo in rassegna le fasi principali della procedura di esecuzione immobiliare.

Abbiamo già visto che lo scopo ultimo della procedura esecutiva è quello di arrivare alla vendita all’asta e di rimborsare i creditori con il ricavato. Per arrivare a questo stadio, occorre però intraprendere tutta una serie di passi:

1. Il creditore deve per prima cosa ottenere un decreto ingiuntivo rivolgendosi al Tribunale competente. Si tratta di un documento firmato dal Giudice, che intima il debitore a pagare entro una determinata scadenza. Fare questo primo passo non è però sempre necessario: alcuni documenti sono già di per sé dei titoli esecutivi, come ad esempio gli assegni e le cambiali. In questi casi, il creditore non deve richiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo prima di procedere con gli step successivi.

2. A meno che il debitore non saldi il debito entro la scadenza indicata nel decreto, il Tribunale emette un atto di precetto. Il debitore avrà ancora dieci giorni a partire dalla notifica per effettuare il pagamento. In caso contrario, il creditore avrà novanta giorni di tempo per procedere al pignoramento dell’immobile del debitore.

3. Il pignoramento deve poi essere trascritto nei registri immobiliari. Di questo si occupa il creditore recandosi presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

4. Il creditore può a questo punto presentare un’istanza di vendita al Tribunale che, di fatto, apre le porte alla messa all’asta. In linea di principio, la procedura viene portata avanti dal Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile oggetto di pignoramento.

Quando un immobile viene pignorato, si procede alla nomina di un custode giudiziario, che ha appunto il compito di custodire l’immobile fino al momento della vendita all’asta. In particolare:

• Deve adoperarsi affinché l’immobile sia mantenuto nello stato in cui si trovava al momento del pignoramento, evitando che sia soggetto a danneggiamenti o che il suo valore venga in qualche modo compromesso.

• Deve garantire l’accesso ai potenziali acquirenti che intendono effettuare dei sopralluoghi.

• Deve assicurarsi che l’immobile non venga nel frattempo dato in locazione.

Il custode è inoltre tenuto a presentare un rendiconto della propria attività. Solitamente, a svolgere questo ruolo è lo stesso debitore. Tuttavia, se egli non dovesse svolgere i suoi compiti in maniera adeguata o qualora non fosse ritenuto idoneo, il Tribunale può decidere di nominare una terza persona.

Veniamo ora a una distinzione che diventa importante nel caso in cui il debitore abbia accumulato debiti nei confronti di più creditori: quella tra creditore procedente e creditori intervenuti.

Il creditore procedente è colui che avvia la procedura di esecuzione immobiliare seguendo i passi che abbiamo elencato in precedenza. In proposito, è importante sottolineare che il procedente non è l’unico creditore che il debitore è tenuto a rimborsare tramite la vendita all’asta del suo immobile. Gli altri verranno infatti informati riguardo alla procedura in corso e potranno intervenirvi. Ne consegue che il debitore non dovrà preoccuparsi di ripagare soltanto il procedente, ma anche tutti gli altri creditori intervenuti nella procedura.

In apertura, abbiamo parlato delle conseguenze che una procedura di esecuzione immobiliare può produrre sul debitore e sulla sua situazione finanziaria. Se il suo immobile dovesse effettivamente finire all’asta, rischierebbe di perderlo per una cifra ridicola, di non riuscire a ripagare i suoi debiti e di restare quindi ancora fortemente indebitato pur avendo perso la casa!

A tutto questo, per fortuna c’è un’alternativa, che dà al debitore la certezza di azzerare completamente tutti i suoi debiti! Stiamo parlando del saldo e stralcio, una soluzione che consiste nel trovare un accordo con i creditori con lo scopo di cancellare il debito in modo definitivo.

Le procedure di esecuzione immobiliare costituiscono un’incognita per tutte le parti coinvolte. Le tempistiche possono essere molto lunghe, i costi molto elevati e il loro esito altrettanto incerto. Proprio per questo motivo, anche i creditori hanno tutto l’interesse a risolvere la questione in un modo diverso. Con il saldo e stralcio dovranno probabilmente accontentarsi di ricevere meno di quanto effettivamente gli spetti, perché l’obiettivo principale è quello di risolvere la situazione del debitore. D’altro canto, avranno la certezza di ricevere subito la somma pattuita, senza dover attendere per diverso tempo non sapendo neppure se e quanto incasseranno.

Da parte sua, il debitore dovrà comunque vendere la casa, però con la garanzia di estinguere completamente il debito e poter finalmente ricominciare da zero! Una volta ricevuto quanto pattuito, i creditori firmeranno infatti una rinuncia agli atti, con la quale rinunceranno ad avanzare qualsiasi ulteriore pretesa nei confronti del debitore, presente e futura.

Testimonianze

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