Ipoteca casa

Un’ ipoteca sulla casa è di fatto un diritto reale di garanzia. In altre parole, può essere iscritta da un creditore del proprietario, in modo che l’immobile funga appunto da garanzia per la restituzione della  somma di denaro prestata. Qualora il debitore non dovesse tenere fede agli impegni presi con il creditore, quest’ultimo potrà riscattare l’immobile rivolgendosi al Giudice, che a sua volta procederà al pignoramento e alla vendita all’asta.

L’iscrizione di un’ ipoteca sulla casa è di dominio pubblico: per una questione di trasparenza, le ipoteche devono sempre essere trascritte nei registri immobiliari. In questo modo, si tutelano i futuri creditori del proprietario, ma anche i potenziali nuovi acquirenti dell’immobile. Nel momento in cui la casa dovesse essere messa in vendita, questi ultimi avrebbero infatti la certezza di venire a conoscenza di tutte le ipoteche iscritte.

Qual è il motivo più frequente per cui si procede all’iscrizione dell’ipoteca sulla casa ?

Il motivo più frequente per cui si procede all’iscrizione dell’ ipoteca sulla casa è quello di ottenere un mutuo che finanzi l’acquisto della casa stessa. Un immobile ha infatti un costo importante e raramente l’acquirente è in grado di finanziarlo contando unicamente sulle proprie risorse finanziarie. Di conseguenza, si rivolge a un istituto bancario, che attraverso il mutuo può arrivare a finanziare fino all’80% del prezzo di vendita.

Da parte sua, la banca pretenderà di ricevere le dovute garanzie, in modo da ridurre al minimo il rischio di non riuscire a ottenere il rimborso del prestito erogato. Per questo motivo, oltre alla classica analisi della solvibilità del debitore, iscriverà un’ipoteca sull’immobile oggetto del finanziamento.

Il mutuo costituisce l’unica ragione per cui si procede all’iscrizione di un’ipoteca ?

Il mutuo non costituisce però l’unica ragione per cui si procede all’iscrizione di un’ipoteca. Attraverso questa garanzia, è infatti possibile richiedere anche prestiti di altro genere, che non sono direttamente finalizzati a finanziare l’acquisto dell’immobile su cui l’ipoteca andrà a gravare.

Ad esempio, si può ottenere un prestito liquidità, che non serve all’acquisto di un bene specifico, ma più in generale ad accrescere l’immediata disponibilità finanziaria del debitore.

C’è poi la categoria particolare dei prestiti vitalizi: destinati esclusivamente alle persone che hanno superato i sessant’anni di età, prevedono la concessione di un prestito su cui, fintanto che sarà in vita, il richiedente non pagherà né ammortamenti né interessi. In seguito, spetterà agli eredi farsi carico del rimborso del prestito e degli interessi capitalizzati.

Cosa succede quando il prestito concesso non viene rimborsato in base agli accordi presi ?

Un altro caso in cui il creditore può procedere all’iscrizione di un’ipoteca sulla casa di proprietà del debitore si verifica quando il prestito concesso non viene rimborsato in base agli accordi presi. In questa eventualità, il creditore dovrà dapprima rivolgersi al Giudice per ottenere una sentenza che condanni il debitore a pagare la somma dovuta. A quel punto, potrà far iscrivere un’ipoteca sull’immobile del debitore a titolo di garanzia di rimborso. Si parla in questo caso di ipoteca giudiziale.

Va menzionato inoltre il caso dell’Agenzia delle Entrate che, per via delle sue particolarità, necessita di essere approfondito in un capitolo a parte. In caso di arretrati, il Fisco può infatti procedere all’iscrizione di un’  ipoteca sulla casa del debitore, ma solo se il debito ammonta almeno a 20.000 euro. Dovranno poi trascorrere almeno sei mesi dall’iscrizione affinché l’Agenzia delle Entrate possa procedere al pignoramento. Per poter pignorare la casa, ci sono però delle altre condizioni da soddisfare:

• Il debito complessivo nei confronti del Fisco deve essere pari o superiore a 120.000 euro.
• Il valore dell’immobile deve essere pari almeno alla stessa cifra, cioè sempre 120.000 euro.

In ogni caso, l’Agenzia delle Entrate non può procedere al pignoramento della prima casa, ovvero dell’unico immobile posseduto dal debitore.

E' possibile togliere un’ ipoteca sulla casa ?

Riguardo invece alla possibilità di togliere un’  ipoteca sulla casa, occorre innanzitutto rimborsare il prestito a garanzia del quale era stata iscritta a suo tempo. La procedura non è però automatica: bisogna infatti rivolgersi a un notaio, che verifichi formalmente l’estinzione del prestito e proceda poi ad aggiornare di conseguenza i registri immobiliari.

Finora abbiamo visto che l’iscrizione dell’ipoteca è un modo per il creditore di garantirsi la restituzione del prestito. Se il debitore non tiene fede agli impegni assunti, egli può chiedere il riscatto dell’immobile. Concretamente, può rivolgersi a un Giudice per pignorare la casa e metterla all’asta. Nel caso in cui il proprietario della casa abbia contratto debiti con più creditori, coloro che hanno iscritto un’ipoteca a garanzia del prestito concesso avranno la precedenza a essere rimborsati rispetto agli altri.

Come viene ripartito il ricavato della vendita all’asta ?

In altre parole, il ricavato della vendita all’asta verrà dapprima ripartito tra i creditori che hanno iscritto un’ipoteca sull’immobile, mentre le pretese degli altri verranno soddisfatte se e nella misura in cui sia rimasto qualcosa.

Del resto, anche tra i creditori che hanno iscritto un’ipoteca ve ne sono alcuni che hanno il diritto di essere rimborsati prima di altri. In linea di principio, chi ha iscritto l’ipoteca per primo (ipoteca di primo grado) verrà soddisfatto per primo. Generalmente, a iscrivere l’ipoteca di primo grado è sempre la banca che ha concesso il mutuo poiché, avendo finanziato l’acquisto dell’immobile, è stato anche il primo creditore ad avvalersi di questa possibilità.

E se la casa viene effettivamente pignorata e finisce all’asta, cosa succede?

Abbiamo visto che lo scopo di vendere una casa all’asta è quello di soddisfare le pretese dei creditori quando il debitore non è più in grado di farvi fronte in altro modo. C’è però un problema di fondo, che molto spesso non consente di raggiungere questo obiettivo. Le aste sono di fatto regolate da una serie di meccanismi speculativi, per cui gli immobili vengono quasi sempre venduti a un prezzo di gran lunga inferiore a loro valore di mercato. E questo costituisce un problema sia per i creditori, che non possono contare sulla certezza di ottenere subito la somma che gli spetta, sia e soprattutto per il debitore. Quest’ultimo rischia infatti di trovarsi nella situazione paradossale in cui il ricavato dell’asta non è sufficiente a saldare tutti i debiti. Di conseguenza, si ritrova ancora fortemente indebitato pur avendo perso la casa.

Esiste una alternativa alla vendita all'asta ?

Fortunatamente, alla vendita all’asta c’è un’alternativa che consente di estinguere l’ipoteca sulla casa e di
azzerare tutti i debiti. Stiamo parlando del saldo e stralcio, una procedura che prevede di entrare in trattativa privata con i creditori con l’obiettivo di trovare un punto di incontro. Proprio perché lo scopo principale è quello di estinguere completamente il debito, i creditori dovranno probabilmente accontentarsi di ricevere una somma inferiore a quella che gli è effettivamente dovuta. D’altra parte, con il saldo e stralcio avranno la certezza di ricevere subito la cifra pattuita. Un vantaggio che, come abbiamo visto, le aste non sono praticamente mai in grado di garantirgli. Per poter pagare i creditori, il debitore dovrà comunque vendere la casa, con la garanzia però di riuscire a saldare tutti i suoi debiti. Una volta che saranno stati rimborsati, i creditori firmeranno infatti una rinuncia agli atti. Si tratta di un documento importantissimo, con il quale rinunceranno ad avanzare qualsiasi ulteriore pretesa nei confronti del debitore, presente e futura. E il problema del debito sarà finalmente risolto, subito e una volta per tutte.

Testimonianze

VIDEO TESTIMONIANZE REALI DA PERSONE CHE SONO STATE AIUTATE DA CASE ITALIA

Case Italia è la società che si occupa di risolvere il problema del debito nel nostro paese. Da più di dieci anni, aiutiamo le famiglie italiane a evitare la vendita della loro casa all’asta e a cancellare tutti i loro debiti ottenendo la rinuncia agli atti.