Pignoramento casa

Il  pignoramento della casa si può definire come una forma di esecuzione forzata volta a soddisfare le pretese dei creditori quando il debitore non risulta essere in grado di onorarle spontaneamente. In parole più semplici, una casa viene pignorata nel momento in cui il debitore non è più in grado di fare fronte ai suoi impegni finanziari, ad esempio non riesce più a pagare le rate del mutuo concesso dalla banca. A quel punto, i creditori possono agire affinché la casa di proprietà del debitore venga pignorata per poi essere venduta all’asta, cercando così di ottenere il denaro che gli spetta tramite il ricavato della vendita.

Il pignoramento annulla i diritti di proprietà del debitore ?

Il  pignoramento della casa non annulla di per sé i diritti di proprietà del debitore. Tuttavia, quest’ultimo non potrà più disporre liberamente della sua abitazione: spetterà al Tribunale metterla all’asta e aggiudicarla al miglior offerente. Una volta che la casa sarà stata venduta, vi sarà inevitabilmente il passaggio di proprietà, mentre i creditori verranno rimborsati con quanto incassato attraverso la vendita.

È importante soffermarsi attentamente sulle conseguenze che questo procedimento può avere sulla situazione finanziaria del debitore. Mettere all’asta una casa pignorata non equivale infatti a venderla nel mercato libero. Le dinamiche sono molto diverse e, nella maggior parte dei casi, decisamente svantaggiose per i proprietari. Tanto per cominciare, durante le aste rischiano di mettersi in atto dei meccanismi speculativi, per cui un immobile finisce per essere svenduto a una cifra di molto inferiore al suo prezzo di mercato. A questo vanno ad aggiungersi le spese giudiziarie che, nei casi in cui debbano essere organizzate più aste prima di realizzare la vendita, possono arrivare a sfiorare anche i 30.000 euro. Di conseguenza, gli ex proprietari possono concretamente trovarsi nella situazione di non riuscire a saldare tutti i loro debiti, e questo nonostante abbiano già perso la casa.

Cos'è l'impignorabilità della prima casa ?

Sempre nell’ambito dei pignoramenti immobiliari, si sente spesso parlare di impignorabilità della prima casa. Anche su questo aspetto dobbiamo fare un po’ di chiarezza, perché in realtà l’unico creditore a non poter pignorare la cosiddetta prima casa è l’Agenzia delle Entrate. Per tutti gli altri, inclusa la banca che a suo tempo ha concesso il mutuo, il discorso dell’impignorabilità viene a cadere, nel senso che possono procedere al pignoramento della prima casa senza alcuna restrizione particolare. Un altro chiarimento necessario riguarda la definizione di “prima casa”, con il quale non ci si riferisce semplicemente all’abitazione in cui il debitore risiede abitualmente, ma all’unico immobile che questo possiede. In altre parole, se il debitore possiede più di una casa, anche la sua abitazione principale è a rischio di pignoramento da parte dell’Agenzia delle Entrate. In ogni caso, per procedere al  pignoramento della casa il fisco dovrà accertare che esistano le condizioni per poterlo fare:

• il debito nei suoi confronti deve ammontare almeno a 120.000 euro;
• anche il valore complessivo degli immobili di proprietà del debitore deve essere pari almeno a 120.000 euro;
• il fisco deve comunque concedere al debitore la possibilità di rateizzare il pagamento del debito.

Un altro dubbio che ricorre frequentemente riguarda la facoltà di un creditore privato (diverso dalla banca che ha concesso il mutuo) di procedere al pignoramento di una casa con mutuo in corso. Anche in questo caso, è importante che il debitore sia consapevole che i creditori privati diversi dalla banca possono avvalersi di questa possibilità. In base alla legge del nostro paese, un individuo è tenuto a onorare i suoi debiti con il suo intero patrimonio, inclusi gli immobili. E questo indipendentemente dal fatto che sull’immobile in questione il creditore abbia iscritto un’ipoteca oppure no. Certo, l’iscrizione di un’ipoteca garantisce il diritto di essere rimborsati prima degli altri creditori in lista. Ad esempio, la banca che ha concesso il mutuo avrà sicuramente iscritto sull’immobile un’ipoteca di primo grado e, in caso di vendita all’asta, avrà pertanto la garanzia di essere rimborsata prima di tutti gli altri.

Pignoramento di una casa cointestata

Vediamo cosa succede invece in caso di pignoramento di una casa cointestata. Se un immobile è di proprietà di più persone tra cui vi è anche il debitore, questo può comunque essere pignorato? La risposta è affermativa, anche se in linea di principio si può procedere unicamente al pignoramento della quota di proprietà del debitore. Inutile dire che si tratta di una situazione che può porre non pochi problemi. A meno che l’abitazione non sia una villetta bifamiliare, divisibile quindi in più appartamenti, mettere all’asta la sola quota del debitore risulta evidentemente complicato. Per questo motivo, il Tribunale può arrivare a decidere di vendere l’intero immobile, restituendo agli altri proprietari il valore della loro quota una volta realizzata la vendita. In una situazione del genere, i comproprietari hanno comunque il diritto di opporsi e di riscuotere la quota pignorata.

Fortunatamente, al  pignoramento della casa esiste una soluzione diversa dalla vendita all’asta, che permette al debitore di vendere il suo immobile con la certezza di riuscire a saldare interamente i suoi debiti. Si tratta del cosiddetto saldo e stralcio, che consiste nel condurre una trattativa privata con i creditori al fine di raggiungere un accordo che porti al completo azzeramento del debito. In concreto, i creditori dovranno probabilmente accontentarsi di ricevere meno di quanto effettivamente gli spetta, altrimenti l’obiettivo dell’estinzione del debito potrebbe non essere raggiunto. D’altra parte, avranno il grande vantaggio di ricevere subito la somma pattuita: le aste sono infatti molto rischiose anche per loro, in primo luogo a causa delle lunghe tempistiche e dell’incertezza riguardo all’esito. Con la soluzione del saldo e stralcio invece, i creditori possono contare sul recupero di almeno una parte del prestito concesso a suo tempo e di conseguenza ci sono ottime probabilità che accettino di negoziare.

Rinuncia agli atti

Una volta ricevuta la somma pattuita, i creditori firmeranno una rinuncia agli atti, con la quale rinunceranno appunto ad avanzare qualsiasi ulteriore pretesa nei confronti del debitore, presente e futura. Si tratta di un documento importantissimo, che segna l’estinzione del debito una volta per tutte.

Testimonianze

VIDEO TESTIMONIANZE REALI DA PERSONE CHE SONO STATE AIUTATE DA CASE ITALIA

Case Italia è la società che si occupa di risolvere il problema del debito nel nostro paese. Da più di dieci anni, aiutiamo le famiglie italiane a trovare una soluzione sostenibile al  pignoramento della casa, evitando la vendita all’asta e cancellando tutti i loro debiti grazie all’ottenimento della rinuncia agli atti.